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Achat maison

Bien expiré
VilleLoches (37)
Surface564m²
Coût Total563 240€
Loyer Annuel57 973€
Rentabilité10.29%
Cashflow/mois+1 399€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 472 500 €
Surface : 564 m²
Prix au m² : 837,77 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 564 m², 12 Pièces, 1 Chambre, Chauffage individuel gaz, Terrain de 783 m²

Centre-ville – Bien rare à fort potentiel pour cet ensemble immoblier. Déjà en place, un appartement avec trois chambres, au cœur d'un environnement urbain recherché. Porche d'accès, beaux volumes et fort potentiel d'aménagement : grande pièce de vie, création d'autres appartements ou projet mixte. Dépendances complètent ce bien.

Ville : Loches
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37600
Coordonnées : 47.136570, 1.006800
Total : 563 240€
Prix d'acquisition : 472 500€
Travaux : 52 940€
Valeur du bien : 525 440€
Frais de notaire : 37 800€
Coût estimé : 37 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 564m²
Loyer prédit : 8.57€/m²/mois
Fourchette : 6.63€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 4831€/mois
Loyer annuel estimé : 57973€/an
Fourchette totale : 3740€ - 6240€/mois
Fourchette annuelle : 44882€ - 74882€/an
Rentabilité brute :10.29%
Fourchette de rentabilité :7.97% - 13.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :563 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 789,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :159,58€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 949,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :273 638,57€
Coût de l'assurance :47 875,40€
Taxe foncière : 5 797,28€/an
Soit par mois : 483,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 831,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 432,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 398,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 564 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 564 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (564 m²)
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafond, réparation du plafond abîmé
Quantité: 20 m² de surface à peindre
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, plomberie et électricité à mettre aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 940 €(94 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Isolation:22 640€
    Isolation combles: 564 m² × 40€/m² = 22560€, Main d'œuvre: 80€
  • Salle de bain:1 600€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Carrelage 4 m²: 60€/m² × 4 = 240€, Plomberie: 800€, Électricité: 800€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 000€
    Rénovation complète chambre: 1 chambre (12 m²) × 2000€ = 2000€, Peinture murs: 12 m² × 50€/m² = 600€, Électricité: 400€
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Loches (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 340€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 831 €/mois
Revenus locatifs annuels : 57 973 €/an
Calcul : 4 831 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 907 €/an
Base de calcul : Emprunt de 563 240 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 915 €/an
Calcul : 160 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 797 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 559 €
Revenus locatifs : +57 973 €
Charges déductibles : -79 559 €
Résultat foncier Année 1 : -21 586 €(Déficit de 21 586 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 186 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 619 €/an
Revenus locatifs : +57 973 €
Charges déductibles : -26 619 €
Résultat foncier Années 2+ : 31 354 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 186.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 472 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 307 125 €(65% de 472 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 168 €/an
Calcul : 307 125 € × 3,636% = 11 168 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
157 973 €79 577 €18 925 €-21 604 €21 400 €204 €204 €
259 132 €26 135 €18 422 €32 998 €---
360 315 €25 615 €17 902 €34 700 €---
461 521 €25 077 €17 365 €36 444 €---
562 752 €24 521 €16 808 €38 231 €---
664 007 €23 945 €16 233 €40 062 €---
765 287 €23 350 €15 637 €41 937 €---
866 592 €22 734 €15 021 €43 859 €---
967 924 €22 096 €14 384 €45 828 €---
1069 283 €21 437 €13 725 €47 846 €---
1170 668 €20 755 €13 043 €49 914 €---
1272 082 €20 049 €12 337 €52 033 €---
1373 523 €19 319 €11 607 €54 204 €---
1474 994 €18 564 €10 852 €56 430 €---
1576 494 €17 783 €10 070 €58 711 €---
1678 024 €16 974 €9 262 €61 049 €---
1779 584 €16 138 €8 426 €63 446 €---
1881 176 €15 273 €7 561 €65 903 €---
1982 799 €14 378 €6 666 €68 421 €---
2084 455 €13 452 €5 740 €71 003 €---
2186 144 €12 494 €4 782 €73 650 €---
2287 867 €11 504 €3 791 €76 364 €---
2389 625 €10 478 €2 766 €79 146 €---
2491 417 €9 418 €1 706 €81 999 €---
2593 246 €8 321 €608 €84 925 €---
TOTAL1 856 885 €519 386 €273 639 €1 337 499 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 337 499 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 57 973 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 174 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 174 €-6 420 €+18 594 €
2+12 174 €+9 838 €+2 336 €
3+12 174 €+10 410 €+1 764 €
4+12 174 €+10 933 €+1 241 €
5+12 174 €+11 469 €+705 €
6+12 174 €+12 018 €+156 €
7+12 174 €+12 581 €-407 €
8+12 174 €+13 158 €-984 €
9+12 174 €+13 748 €-1 574 €
10+12 174 €+14 354 €-2 180 €
11+12 174 €+14 974 €-2 800 €
12+12 174 €+15 610 €-3 436 €
13+12 174 €+16 261 €-4 087 €
14+12 174 €+16 929 €-4 755 €
15+12 174 €+17 613 €-5 439 €
16+12 174 €+18 315 €-6 141 €
17+12 174 €+19 034 €-6 860 €
18+12 174 €+19 771 €-7 597 €
19+12 174 €+20 526 €-8 352 €
20+12 174 €+21 301 €-9 127 €
21+12 174 €+22 095 €-9 921 €
22+12 174 €+22 909 €-10 735 €
23+12 174 €+23 744 €-11 570 €
24+12 174 €+24 600 €-12 426 €
25+12 174 €+25 477 €-13 303 €
Total+304 350 €+401 250 €+-96 900 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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