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Achat maison

Bien expiré
VilleGacé (61)
Surface55m²
Coût Total97 700€
Loyer Annuel4 335€
Rentabilité4.44%
Cashflow/mois-187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 636,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 55 m², 6 Pièces, 2 Chambres, Une entrée, Salle de séjour : 15 m², Terrain de 157 m², Travaux

GACE, centre-ville, maison d'habitation à rénover offrant env 55 m² hab dont entrée avec départ d'escalier, séjour avec conduit, cuisine, 2 chambres, salle d'eau, 2nd entrée sur l'arrière. Maison reliée aux réseaux d'eau de ville, d'électricité et au tout à l'égout. DV en partie. Ancienne installation chauffage central fuel. Grenier. Cave en partie. Dépendance en briques. Cour de 157 m². A VISITER !! Honoraires d'agence charge vendeur. DPE : non soumis. Prix : 35 000 euros * *Honoraires à la charge du vendeur.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : non communiqué.

Ville : Gacé
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61230
Coordonnées : 48.785430, 0.319940
Total : 97 700€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 59 900€
Valeur du bien : 94 900€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 361€/mois
Loyer annuel estimé : 4335€/an
Fourchette totale : 285€ - 458€/mois
Fourchette annuelle : 3423€ - 5491€/an
Rentabilité brute :4.44%
Fourchette de rentabilité :3.50% - 5.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :483,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 512,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 465,53€
Coût de l'assurance :8 548,75€
Taxe foncière : 433,54€/an
Soit par mois : 36,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 361,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 548,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-187,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'ancienne installation de chauffage central au fioul.
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE, nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour l'amélioration énergétique, peut gagner 1-2 classes.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par des fenêtres double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage fissuré et installations très datées.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture, et réfection électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 12 m² chacune)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et parquet usé nécessitant rénovation.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec réfection des murs, plafonds, et revêtement de sol.
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs en mauvais état, plafonds abîmés.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale.
Quantité: 55 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et des réseaux d'eau.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 900 €(1 089 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:2 200€
    Isolation combles: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation 2 chambres: 2 chambres × 2400€ = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:11 000€
    Rénovation complète salon: 11000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:1 500€
    Mise aux normes plomberie: 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gacé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 361 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 335 €/an
Calcul : 361 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 280 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 342 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 434 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 955 €
Revenus locatifs : +4 335 €
Charges déductibles : -63 955 €
Résultat foncier Année 1 : -59 620 €(Déficit de 59 620 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 220 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 055 €/an
Revenus locatifs : +4 335 €
Charges déductibles : -4 055 €
Résultat foncier Années 2+ : 280 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38219.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 335 €63 958 €3 283 €-59 623 €21 400 €38 223 €38 223 €
24 422 €3 971 €3 196 €451 €--37 772 €
34 510 €3 881 €3 105 €630 €--37 142 €
44 601 €3 788 €3 012 €813 €--36 329 €
54 693 €3 691 €2 916 €1 002 €--35 327 €
64 787 €3 591 €2 816 €1 195 €--34 132 €
74 882 €3 488 €2 712 €1 394 €--32 738 €
84 980 €3 381 €2 606 €1 599 €--31 139 €
95 080 €3 271 €2 495 €1 809 €--29 330 €
105 181 €3 156 €2 381 €2 025 €--27 305 €
115 285 €3 038 €2 262 €2 247 €--25 058 €
125 390 €2 915 €2 140 €2 475 €---
135 498 €2 789 €2 013 €2 709 €---
145 608 €2 658 €1 882 €2 950 €---
155 720 €2 522 €1 747 €3 198 €---
165 835 €2 382 €1 607 €3 453 €---
175 952 €2 237 €1 462 €3 714 €---
186 071 €2 087 €1 312 €3 984 €---
196 192 €1 932 €1 156 €4 260 €---
206 316 €1 771 €996 €4 545 €---
216 442 €1 605 €830 €4 837 €---
226 571 €1 433 €658 €5 138 €---
236 702 €1 255 €480 €5 447 €---
246 836 €1 071 €296 €5 765 €---
256 973 €881 €106 €6 092 €---
TOTAL138 863 €126 753 €47 466 €12 110 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 12 110 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 335 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +910 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+910 €-6 420 €+7 330 €
2+910 €0 €+910 €
3+910 €0 €+910 €
4+910 €0 €+910 €
5+910 €0 €+910 €
6+910 €0 €+910 €
7+910 €0 €+910 €
8+910 €0 €+910 €
9+910 €0 €+910 €
10+910 €0 €+910 €
11+910 €0 €+910 €
12+910 €+743 €+167 €
13+910 €+813 €+97 €
14+910 €+885 €+25 €
15+910 €+959 €-49 €
16+910 €+1 036 €-126 €
17+910 €+1 114 €-204 €
18+910 €+1 195 €-285 €
19+910 €+1 278 €-368 €
20+910 €+1 363 €-453 €
21+910 €+1 451 €-541 €
22+910 €+1 541 €-631 €
23+910 €+1 634 €-724 €
24+910 €+1 730 €-820 €
25+910 €+1 828 €-918 €
Total+22 750 €+11 150 €+11 600 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
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