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Appartement - 4 pièce(s) - 69 m²

Bien expiré
VilleAlençon (61)
Surface69m²
Coût Total93 709€
Loyer Annuel7 470€
Rentabilité7.97%
Cashflow/mois-146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 990 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 637,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

un appartement situé au deuxième étage comprenant : entrée, cuisine, séjour/salon, exposé sud-ouest, deux chambres, salle de bains et séchoir.Parking, cave et grenier

Prix du bouquet : 43990.0 euros.

Numéro de mandat : 9875v

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Total : 93 709€
Prix d'acquisition : 43 990€
Travaux : 46 200€
Valeur du bien : 90 190€
Frais de notaire : 3 519€
Coût estimé : 3 519€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 622€/mois
Loyer annuel estimé : 7470€/an
Fourchette totale : 464€ - 835€/mois
Fourchette annuelle : 5566€ - 10024€/an
Rentabilité brute :7.97%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 10.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 293,1 €/m²
Basé sur :189 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 224 €
Prix d'achat :43 990 €
Décote à l'achat :-45 234€ (-50.7%)
Marge achat-revente :-4 485€ (-5.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 709€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :464,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 491,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 526,59€
Coût de l'assurance :8 199,54€
Taxe foncière : 746,96€/an
Soit par mois : 62,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 214,50€/mois
Soit par an : 2 574,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 622,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 768,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et usés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec éléments anciens et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures très datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres sans photo, état similaire aux autres pièces
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres sans photo, état similaire aux autres pièces
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 200 €(670 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Revêtement sol (parquet flottant): 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 622 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 470 €/an
Calcul : 622 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 146 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 709 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 328 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 747 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 574 €/an
Calcul : 215 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 995 €
Revenus locatifs : +7 470 €
Charges déductibles : -52 995 €
Résultat foncier Année 1 : -45 525 €(Déficit de 45 525 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 125 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 795 €/an
Revenus locatifs : +7 470 €
Charges déductibles : -6 795 €
Résultat foncier Années 2+ : 675 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24124.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 594 €(65% de 43 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 594 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 470 €52 998 €3 149 €-45 528 €21 400 €24 128 €24 128 €
27 619 €6 714 €3 065 €905 €--23 223 €
37 771 €6 627 €2 979 €1 144 €--22 079 €
47 927 €6 538 €2 889 €1 389 €--20 690 €
58 085 €6 445 €2 796 €1 640 €--19 050 €
68 247 €6 350 €2 701 €1 897 €--17 153 €
78 412 €6 251 €2 602 €2 161 €--14 991 €
88 580 €6 148 €2 499 €2 432 €--12 559 €
98 752 €6 042 €2 393 €2 710 €--9 849 €
108 927 €5 932 €2 283 €2 995 €--6 855 €
119 105 €5 819 €2 170 €3 287 €--3 568 €
129 288 €5 701 €2 053 €3 586 €---
139 473 €5 580 €1 931 €3 893 €---
149 663 €5 454 €1 805 €4 208 €---
159 856 €5 324 €1 675 €4 532 €---
1610 053 €5 190 €1 541 €4 863 €---
1710 254 €5 051 €1 402 €5 203 €---
1810 459 €4 907 €1 258 €5 552 €---
1910 668 €4 758 €1 109 €5 911 €---
2010 882 €4 604 €955 €6 278 €---
2111 099 €4 445 €796 €6 655 €---
2211 321 €4 280 €631 €7 042 €---
2311 548 €4 109 €460 €7 439 €---
2411 779 €3 933 €284 €7 846 €---
2512 014 €3 750 €101 €8 264 €---
TOTAL239 255 €182 950 €45 527 €56 305 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 56 305 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 470 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 569 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 569 €-6 420 €+7 989 €
2+1 569 €0 €+1 569 €
3+1 569 €0 €+1 569 €
4+1 569 €0 €+1 569 €
5+1 569 €0 €+1 569 €
6+1 569 €0 €+1 569 €
7+1 569 €0 €+1 569 €
8+1 569 €0 €+1 569 €
9+1 569 €0 €+1 569 €
10+1 569 €0 €+1 569 €
11+1 569 €0 €+1 569 €
12+1 569 €+1 076 €+493 €
13+1 569 €+1 168 €+401 €
14+1 569 €+1 263 €+306 €
15+1 569 €+1 359 €+210 €
16+1 569 €+1 459 €+110 €
17+1 569 €+1 561 €+8 €
18+1 569 €+1 666 €-97 €
19+1 569 €+1 773 €-204 €
20+1 569 €+1 883 €-314 €
21+1 569 €+1 996 €-427 €
22+1 569 €+2 113 €-544 €
23+1 569 €+2 232 €-663 €
24+1 569 €+2 354 €-785 €
25+1 569 €+2 479 €-910 €
Total+39 225 €+17 962 €+21 263 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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