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Studio au dernier étage d'une petite copropriété - 01190 PONT-DE-VAUX

VillePont-de-Vaux (01)
Surface35.29m²
Coût Total68 292€
Loyer Annuel4 178€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 900 €
Surface : 35.29 m²
Prix au m² : 1 414 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif

L'agence Laurent immobilier vous présente en exclusivité au centre ville de PONT DE VAUX, proche de toutes commodités à pied, au sein d'une petite copropriété de 7 logements, un appartement au 2ème et dernier étage. Ce studio d'environ 34 m² fonctionnel offre une pièce principale avec espace salon - cuisine ouverte ainsi qu'une salle de bains avec toilettes. Chauffage par radiateur électrique. Travaux de rafraîchissements à prévoir mais fort potentiel pour cette habitation. Charges de copropriété d'environ 420 € / an. Idéal premier achat ou investissement locatif, à visiter sans tarder !! Copropriété de 11 lots - dont 7 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 420.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/373319.pdf

Ville : Pont-de-Vaux
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01190
Coordonnées : 46.428312, 4.938761
Total : 68 292€
Prix d'acquisition : 49 900€
Travaux : 14 400€
Valeur du bien : 64 300€
Frais de notaire : 3 992€
Coût estimé : 3 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35.29m²
Loyer prédit : 9.87€/m²/mois
Fourchette : 7.82€ - 12.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 348€/mois
Loyer annuel estimé : 4178€/an
Fourchette totale : 276€ - 440€/mois
Fourchette annuelle : 3310€ - 5274€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 584 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 899 €
Prix d'achat :49 900 €
Décote à l'achat :-5 999€ (-10.7%)
Marge achat-revente :-12 393€ (-22.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :68 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :338,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :19,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 357,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 178,26€
Coût de l'assurance :5 804,82€
Taxe foncière : 417,83€/an
Soit par mois : 34,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 35,00€/mois
Soit par an : 420,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 348,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 427,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveau carrelage et peinture
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveau lavabo, douche et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le studio
Quantité: 35 m²
Raison: Aucune chambre séparée - état 3/5 assumé pour l'ensemble du studio

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 400 €(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:1 200€
    Carrelage cuisine: 10 m² × 60€/m² = 600€, Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-de-Vaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 348 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 178 €/an
Calcul : 348 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 292 €/an
Base de calcul : Emprunt de 68 292 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 232 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 418 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 762 €
Revenus locatifs : +4 178 €
Charges déductibles : -17 762 €
Résultat foncier Année 1 : -13 584 €(Déficit de 13 584 €)
Imputable sur revenu global : 13 584 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 362 €/an
Revenus locatifs : +4 178 €
Charges déductibles : -3 362 €
Résultat foncier Années 2+ : 816 €/an
Prix d'achat du bien : 49 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 435 €(65% de 49 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 179 €/an
Calcul : 32 435 € × 3,636% = 1 179 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 178 €17 765 €2 295 €-13 586 €13 586 €--
24 262 €3 304 €2 234 €958 €---
34 347 €3 241 €2 171 €1 106 €---
44 434 €3 175 €2 105 €1 259 €---
54 523 €3 108 €2 038 €1 415 €---
64 613 €3 038 €1 968 €1 575 €---
74 705 €2 966 €1 896 €1 739 €---
84 800 €2 891 €1 821 €1 908 €---
94 896 €2 814 €1 744 €2 082 €---
104 993 €2 734 €1 664 €2 259 €---
115 093 €2 651 €1 581 €2 442 €---
125 195 €2 566 €1 496 €2 629 €---
135 299 €2 477 €1 407 €2 822 €---
145 405 €2 386 €1 316 €3 019 €---
155 513 €2 291 €1 221 €3 222 €---
165 623 €2 193 €1 123 €3 430 €---
175 736 €2 092 €1 022 €3 644 €---
185 851 €1 987 €917 €3 864 €---
195 968 €1 878 €808 €4 089 €---
206 087 €1 766 €696 €4 321 €---
216 209 €1 650 €580 €4 559 €---
226 333 €1 530 €460 €4 803 €---
236 460 €1 405 €335 €5 054 €---
246 589 €1 277 €207 €5 312 €---
256 721 €1 144 €74 €5 577 €---
TOTAL133 832 €74 329 €33 178 €59 504 €13 586 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 076 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 504 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 178 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +877 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+877 €-4 076 €+4 953 €
2+877 €+287 €+590 €
3+877 €+332 €+545 €
4+877 €+378 €+499 €
5+877 €+424 €+453 €
6+877 €+472 €+405 €
7+877 €+522 €+355 €
8+877 €+572 €+305 €
9+877 €+624 €+253 €
10+877 €+678 €+199 €
11+877 €+733 €+144 €
12+877 €+789 €+88 €
13+877 €+847 €+30 €
14+877 €+906 €-29 €
15+877 €+967 €-90 €
16+877 €+1 029 €-152 €
17+877 €+1 093 €-216 €
18+877 €+1 159 €-282 €
19+877 €+1 227 €-350 €
20+877 €+1 296 €-419 €
21+877 €+1 368 €-491 €
22+877 €+1 441 €-564 €
23+877 €+1 516 €-639 €
24+877 €+1 594 €-717 €
25+877 €+1 673 €-796 €
Total+21 925 €+17 851 €+4 074 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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