Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

T4

VilleOrange (84)
Surface88m²
Coût Total133 720€
Loyer Annuel10 153€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 70 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 795,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 chambre 1 salon 1 cuisine 1 salle de bain

Ville : Orange
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84100
Coordonnées : 44.148520, 4.804180
Total : 133 720€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 58 120€
Valeur du bien : 128 120€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 9.61€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 846€/mois
Loyer annuel estimé : 10153€/an
Fourchette totale : 672€ - 1065€/mois
Fourchette annuelle : 8063€ - 12784€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 538,46 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 384 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-65 384€ (-48.3%)
Marge achat-revente :1 664€ (1.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :669,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 708,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 110,15€
Coût de l'assurance :11 700,50€
Taxe foncière : 1 015,31€/an
Soit par mois : 84,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 846,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 793,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état nécessitant une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 28 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 120 €(660 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres (60 m²) × 200€/m² = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 120€
    Rafraîchissement peinture salon: 28 m² × 40€/m² = 1120€, Main d'œuvre: 80€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orange (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 846 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 153 €/an
Calcul : 846 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 622 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 720 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 468 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 015 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 225 €
Revenus locatifs : +10 153 €
Charges déductibles : -64 225 €
Résultat foncier Année 1 : -54 072 €(Déficit de 54 072 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 672 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 105 €/an
Revenus locatifs : +10 153 €
Charges déductibles : -6 105 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 048 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32671.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 153 €64 229 €4 626 €-54 076 €21 400 €32 676 €32 676 €
210 356 €5 988 €4 505 €4 368 €--28 308 €
310 563 €5 863 €4 379 €4 701 €--23 607 €
410 775 €5 733 €4 249 €5 042 €--18 565 €
510 990 €5 598 €4 115 €5 392 €--13 173 €
611 210 €5 459 €3 975 €5 751 €--7 422 €
711 434 €5 314 €3 831 €6 120 €--1 302 €
811 663 €5 165 €3 681 €6 498 €---
911 896 €5 010 €3 527 €6 886 €---
1012 134 €4 850 €3 366 €7 284 €---
1112 377 €4 684 €3 200 €7 693 €---
1212 624 €4 512 €3 029 €8 112 €---
1312 877 €4 334 €2 851 €8 543 €---
1413 134 €4 150 €2 666 €8 985 €---
1513 397 €3 959 €2 475 €9 438 €---
1613 665 €3 761 €2 278 €9 904 €---
1713 938 €3 556 €2 073 €10 382 €---
1814 217 €3 344 €1 861 €10 872 €---
1914 501 €3 125 €1 641 €11 376 €---
2014 791 €2 897 €1 414 €11 894 €---
2115 087 €2 662 €1 179 €12 425 €---
2215 389 €2 418 €935 €12 970 €---
2315 696 €2 166 €682 €13 531 €---
2416 010 €1 904 €421 €14 106 €---
2516 331 €1 634 €150 €14 697 €---
TOTAL325 206 €162 313 €67 110 €162 893 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 893 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 153 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 132 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 132 €-6 420 €+8 552 €
2+2 132 €0 €+2 132 €
3+2 132 €0 €+2 132 €
4+2 132 €0 €+2 132 €
5+2 132 €0 €+2 132 €
6+2 132 €0 €+2 132 €
7+2 132 €0 €+2 132 €
8+2 132 €+1 559 €+573 €
9+2 132 €+2 066 €+66 €
10+2 132 €+2 185 €-53 €
11+2 132 €+2 308 €-176 €
12+2 132 €+2 434 €-302 €
13+2 132 €+2 563 €-431 €
14+2 132 €+2 695 €-563 €
15+2 132 €+2 831 €-699 €
16+2 132 €+2 971 €-839 €
17+2 132 €+3 115 €-983 €
18+2 132 €+3 262 €-1 130 €
19+2 132 €+3 413 €-1 281 €
20+2 132 €+3 568 €-1 436 €
21+2 132 €+3 727 €-1 595 €
22+2 132 €+3 891 €-1 759 €
23+2 132 €+4 059 €-1 927 €
24+2 132 €+4 232 €-2 100 €
25+2 132 €+4 409 €-2 277 €
Total+53 300 €+48 868 €+4 432 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →