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Vente maison 3 pièces 100 m² Saverdun (09700) - Superimmo

VilleSaverdun (09)
Surface100m²
Coût Total143 560€
Loyer Annuel9 634€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 980 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Sur la commune de Saverdun, dans le quartier prisé du Chateau, venez découvrir cette charmante maison. Elle dispose d'une dépendance qui peut être aménagée pour pouvoir créer de nouveaux volumes. Facilité de se garer devant la maison, vous profiterez de son jardin clos et ombragé.

Ville : Saverdun
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09700
Total : 143 560€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 37 720€
Valeur du bien : 135 720€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 8.03€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 803€/mois
Loyer annuel estimé : 9634€/an
Fourchette totale : 592€ - 1089€/mois
Fourchette annuelle : 7100€ - 13072€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 475,31 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 531 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-49 531€ (-33.6%)
Marge achat-revente :3 971€ (2.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :721,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 762,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 742,12€
Coût de l'assurance :12 561,50€
Taxe foncière : 963,40€/an
Soit par mois : 80,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 802,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 843,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 100 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques finitions à revoir.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 720 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:320€
    Peinture murs et plafonds: 8 m² × 40€/m² = 320€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saverdun (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 803 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 634 €/an
Calcul : 803 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 004 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 560 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 502 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 963 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 190 €
Revenus locatifs : +9 634 €
Charges déductibles : -44 190 €
Résultat foncier Année 1 : -34 556 €(Déficit de 34 556 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 156 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 470 €/an
Revenus locatifs : +9 634 €
Charges déductibles : -6 470 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 164 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13156.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 634 €44 195 €5 009 €-34 561 €21 400 €13 161 €13 161 €
29 827 €6 344 €4 878 €3 482 €--9 679 €
310 023 €6 209 €4 743 €3 814 €--5 864 €
410 224 €6 069 €4 603 €4 155 €--1 709 €
510 428 €5 923 €4 457 €4 505 €---
610 637 €5 773 €4 307 €4 864 €---
710 849 €5 617 €4 151 €5 232 €---
811 066 €5 456 €3 990 €5 611 €---
911 288 €5 288 €3 822 €6 000 €---
1011 514 €5 115 €3 649 €6 399 €---
1111 744 €4 935 €3 470 €6 808 €---
1211 979 €4 750 €3 284 €7 229 €---
1312 218 €4 557 €3 091 €7 661 €---
1412 463 €4 357 €2 892 €8 105 €---
1512 712 €4 151 €2 685 €8 561 €---
1612 966 €3 937 €2 471 €9 029 €---
1713 225 €3 715 €2 249 €9 511 €---
1813 490 €3 485 €2 019 €10 005 €---
1913 760 €3 247 €1 781 €10 513 €---
2014 035 €3 001 €1 535 €11 034 €---
2114 316 €2 745 €1 280 €11 570 €---
2214 602 €2 481 €1 015 €12 121 €---
2314 894 €2 207 €741 €12 687 €---
2415 192 €1 923 €457 €13 269 €---
2515 496 €1 629 €163 €13 867 €---
TOTAL308 580 €147 109 €72 742 €161 472 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 472 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 634 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 023 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 023 €-6 420 €+8 443 €
2+2 023 €0 €+2 023 €
3+2 023 €0 €+2 023 €
4+2 023 €0 €+2 023 €
5+2 023 €+839 €+1 184 €
6+2 023 €+1 459 €+564 €
7+2 023 €+1 570 €+453 €
8+2 023 €+1 683 €+340 €
9+2 023 €+1 800 €+223 €
10+2 023 €+1 920 €+103 €
11+2 023 €+2 043 €-20 €
12+2 023 €+2 169 €-146 €
13+2 023 €+2 298 €-275 €
14+2 023 €+2 432 €-409 €
15+2 023 €+2 568 €-545 €
16+2 023 €+2 709 €-686 €
17+2 023 €+2 853 €-830 €
18+2 023 €+3 001 €-978 €
19+2 023 €+3 154 €-1 131 €
20+2 023 €+3 310 €-1 287 €
21+2 023 €+3 471 €-1 448 €
22+2 023 €+3 636 €-1 613 €
23+2 023 €+3 806 €-1 783 €
24+2 023 €+3 981 €-1 958 €
25+2 023 €+4 160 €-2 137 €
Total+50 575 €+48 441 €+2 134 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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