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Appartement 4 pièces 75 m²

VilleSochaux (25)
Surface75m²
Coût Total94 680€
Loyer Annuel7 658€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 51 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 680 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 75 m²

Laforêt AUDINCOURT vous propose, en exclusivité, au centre-ville de SOCHAUX, un appartement T4 situé au dernier étage d'une copropriété proche de toutes commodités (commerces, écoles, piscine, autoroute...). Cet appartement dispose: d'une entrée, une cuisine à aménager, une salle à manger, un salon (ou chambre), deux chambres, une salle d'eau et un wc. Un box privatif dans le grenier est également compris. A VISITER SANS TARDER!!! PASSEZ PAR LAFORET!!! Contactez-nous au [Coordonnées masquées]

Surface : 75 m²

A propos de la copropriété : Procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Procédure en cours Nombre de lots : 126

Consommation énergie primaire : 344 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 082 € et 2 816 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Sochaux
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25600
Coordonnées : 47.516277, 6.842523
Total : 94 680€
Prix d'acquisition : 51 000€
Travaux : 39 600€
Valeur du bien : 90 600€
Frais de notaire : 4 080€
Coût estimé : 4 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 638€/mois
Loyer annuel estimé : 7658€/an
Fourchette totale : 516€ - 789€/mois
Fourchette annuelle : 6192€ - 9470€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 10.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :985,5 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 913 €
Prix d'achat :51 000 €
Décote à l'achat :-22 913€ (-31.0%)
Marge achat-revente :-20 767€ (-28.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :468,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 495,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 998,33€
Coût de l'assurance :8 047,80€
Taxe foncière : 765,78€/an
Soit par mois : 63,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 638,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 559,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de l'électroménager obsolète, réfection de la plomberie et de l'électricité, et mise à jour des revêtements
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 600 €(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sochaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 638 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 658 €/an
Calcul : 638 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 178 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 680 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 322 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 766 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 866 €
Revenus locatifs : +7 658 €
Charges déductibles : -43 866 €
Résultat foncier Année 1 : -36 208 €(Déficit de 36 208 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 808 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 266 €/an
Revenus locatifs : +7 658 €
Charges déductibles : -4 266 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 392 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14808.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 51 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 150 €(65% de 51 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 205 €/an
Calcul : 33 150 € × 3,636% = 1 205 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 658 €43 869 €3 181 €-36 211 €21 400 €14 811 €14 811 €
27 811 €4 184 €3 097 €3 627 €--11 185 €
37 967 €4 097 €3 009 €3 870 €--7 314 €
48 127 €4 007 €2 919 €4 120 €--3 195 €
58 289 €3 913 €2 825 €4 376 €---
68 455 €3 816 €2 729 €4 638 €---
78 624 €3 716 €2 629 €4 908 €---
88 796 €3 613 €2 525 €5 184 €---
98 972 €3 506 €2 418 €5 467 €---
109 152 €3 395 €2 307 €5 757 €---
119 335 €3 280 €2 192 €6 055 €---
129 522 €3 162 €2 074 €6 360 €---
139 712 €3 039 €1 951 €6 673 €---
149 906 €2 912 €1 824 €6 994 €---
1510 104 €2 781 €1 693 €7 324 €---
1610 306 €2 645 €1 557 €7 662 €---
1710 513 €2 504 €1 416 €8 008 €---
1810 723 €2 359 €1 271 €8 364 €---
1910 937 €2 208 €1 121 €8 729 €---
2011 156 €2 053 €965 €9 103 €---
2111 379 €1 892 €804 €9 488 €---
2211 607 €1 725 €637 €9 882 €---
2311 839 €1 553 €465 €10 286 €---
2412 076 €1 374 €287 €10 701 €---
2512 317 €1 190 €102 €11 127 €---
TOTAL245 282 €112 791 €45 998 €132 491 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 491 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 658 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 608 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 608 €-6 420 €+8 028 €
2+1 608 €0 €+1 608 €
3+1 608 €0 €+1 608 €
4+1 608 €0 €+1 608 €
5+1 608 €+354 €+1 254 €
6+1 608 €+1 392 €+216 €
7+1 608 €+1 472 €+136 €
8+1 608 €+1 555 €+53 €
9+1 608 €+1 640 €-32 €
10+1 608 €+1 727 €-119 €
11+1 608 €+1 816 €-208 €
12+1 608 €+1 908 €-300 €
13+1 608 €+2 002 €-394 €
14+1 608 €+2 098 €-490 €
15+1 608 €+2 197 €-589 €
16+1 608 €+2 299 €-691 €
17+1 608 €+2 403 €-795 €
18+1 608 €+2 509 €-901 €
19+1 608 €+2 619 €-1 011 €
20+1 608 €+2 731 €-1 123 €
21+1 608 €+2 846 €-1 238 €
22+1 608 €+2 965 €-1 357 €
23+1 608 €+3 086 €-1 478 €
24+1 608 €+3 210 €-1 602 €
25+1 608 €+3 338 €-1 730 €
Total+40 200 €+39 747 €+453 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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