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Achat : Maison Publier (74500)

VillePublier (74)
Surface233m²
Coût Total637 880€
Loyer Annuel52 848€
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois+562€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 540 000 €
Surface : 233 m²
Prix au m² : 2 317,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 233 m², 4 pièces, 3 chambres, 2 salles de bain, Terrasse, 1 balcon, Orientation sud, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Maison À Vendre. Villa à vendre à Publier, idéalement située offrant calme et accès routier, en bon état, cette maison de 170 m² en surface habitable, elle dispose d’un séjour avec balcon vue lac, une cuisine aménagée, 3 chambres, une terrasse plein sud, jardin et sous-sol complet avec atelier, buanderie et cave à vin. Stationnements intérieurs et extérieurs (garage inclus). Raccordée au tout-à-l’égout. Prix : 540 000 Eur. Contactez nous pour une visite.

Ville : Publier
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74500
Coordonnées : 46.386150, 6.531060
Total : 637 880€
Prix d'acquisition : 540 000€
Travaux : 54 680€
Valeur du bien : 594 680€
Frais de notaire : 43 200€
Coût estimé : 43 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 233m²
Loyer prédit : 18.90€/m²/mois
Fourchette : 13.78€ - 25.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 4404€/mois
Loyer annuel estimé : 52848€/an
Fourchette totale : 3212€ - 6039€/mois
Fourchette annuelle : 38539€ - 72470€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 11.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 757,28 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 108 446 €
Prix d'achat :540 000 €
Décote à l'achat :-568 446€ (-51.3%)
Marge achat-revente :470 566€ (42.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :637 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 162,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :239,21€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 3 401,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :310 921,35€
Coût de l'assurance :71 761,50€
Taxe foncière : 5 284,78€/an
Soit par mois : 440,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 403,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 842,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :561,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 233 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 233 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 680 €(235 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 980€
    Isolation toiture/combles: 233 m² × 60€/m² = 13980€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 500€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 500€ = 14500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture cuisine: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Publier (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 404 €/mois
Revenus locatifs annuels : 52 848 €/an
Calcul : 4 404 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 475 €/an
Base de calcul : Emprunt de 637 880 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 870 €/an
Calcul : 239 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 285 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 311 €
Revenus locatifs : +52 848 €
Charges déductibles : -84 311 €
Résultat foncier Année 1 : -31 463 €(Déficit de 31 463 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 063 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 29 631 €/an
Revenus locatifs : +52 848 €
Charges déductibles : -29 631 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 217 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10062.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 540 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 351 000 €(65% de 540 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 764 €/an
Calcul : 351 000 € × 3,636% = 12 764 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
152 848 €84 331 €21 496 €-31 484 €21 400 €10 084 €10 084 €
253 905 €29 081 €20 926 €24 823 €---
354 983 €28 492 €20 336 €26 491 €---
456 083 €27 881 €19 726 €28 201 €---
557 204 €27 250 €19 095 €29 954 €---
658 348 €26 597 €18 442 €31 751 €---
759 515 €25 921 €17 766 €33 594 €---
860 706 €25 222 €17 067 €35 484 €---
961 920 €24 498 €16 343 €37 421 €---
1063 158 €23 750 €15 595 €39 408 €---
1164 421 €22 976 €14 820 €41 446 €---
1265 710 €22 174 €14 019 €43 535 €---
1367 024 €21 345 €13 190 €45 678 €---
1468 364 €20 488 €12 332 €47 877 €---
1569 732 €19 600 €11 445 €50 131 €---
1671 126 €18 682 €10 527 €52 444 €---
1772 549 €17 732 €9 577 €54 817 €---
1874 000 €16 749 €8 594 €57 250 €---
1975 480 €15 732 €7 577 €59 747 €---
2076 989 €14 680 €6 525 €62 309 €---
2178 529 €13 592 €5 436 €64 937 €---
2280 100 €12 465 €4 310 €67 634 €---
2381 702 €11 300 €3 145 €70 402 €---
2483 336 €10 094 €1 939 €73 241 €---
2585 002 €8 847 €692 €76 155 €---
TOTAL1 692 732 €569 482 €310 921 €1 123 249 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 123 249 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 52 848 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 098 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 098 €-6 420 €+17 518 €
2+11 098 €+4 422 €+6 676 €
3+11 098 €+7 947 €+3 151 €
4+11 098 €+8 460 €+2 638 €
5+11 098 €+8 986 €+2 112 €
6+11 098 €+9 525 €+1 573 €
7+11 098 €+10 078 €+1 020 €
8+11 098 €+10 645 €+453 €
9+11 098 €+11 226 €-128 €
10+11 098 €+11 822 €-724 €
11+11 098 €+12 434 €-1 336 €
12+11 098 €+13 061 €-1 963 €
13+11 098 €+13 704 €-2 606 €
14+11 098 €+14 363 €-3 265 €
15+11 098 €+15 039 €-3 941 €
16+11 098 €+15 733 €-4 635 €
17+11 098 €+16 445 €-5 347 €
18+11 098 €+17 175 €-6 077 €
19+11 098 €+17 924 €-6 826 €
20+11 098 €+18 693 €-7 595 €
21+11 098 €+19 481 €-8 383 €
22+11 098 €+20 290 €-9 192 €
23+11 098 €+21 120 €-10 022 €
24+11 098 €+21 972 €-10 874 €
25+11 098 €+22 847 €-11 749 €
Total+277 450 €+336 975 €+-59 525 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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