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Maison en pierre à 5 km de montcuq en quercy blanc

Bien expiré
VilleMontcuq (46)
Surface87m²
Coût Total89 480€
Loyer Annuel8 899€
Rentabilité9.94%
Cashflow/mois+192€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 568,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

DLImmobilier vous présente, dans un hameau à 5 km de MONTCUQ, au coeur d'un agréable petit village du Quercy Blanc, découvrez cette authentique maison en pierre d'une surface d'environ 87m2. Elle se compose d'une belle pièce de vie de 50m2 environ avec cuisine, d'une chambre, salle d'eau avec WC, ainsi que de 2 chambres mansardées à l'étage. A seulement 3mn à pied environ, vous profiterez d'un jardin non attenant d'environ 1200m2, idéal pour se détendre au calme ou pour un potager. Des travaux d'amelioration sont à prévoir afin de révéler tout le potentiel de cette maison pleine de charme. Une opportunité rare sur le secteur, à un niveau de prix devenu exceptionnel pour ce type de bien. Idéale comme pied-à-terre afin de découvrir la région, maison de vacances ou investissement locatif. Honoraires charge acquéreur. Pour consulter nos honoraires : https://dompeyre-lestrade.com/honoraires/ Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Montcuq
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46800
Coordonnées : 44.338554, 1.212407
Total : 89 480€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 36 020€
Valeur du bien : 85 520€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 8.52€/m²/mois
Fourchette : 6.65€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 742€/mois
Loyer annuel estimé : 8899€/an
Fourchette totale : 578€ - 951€/mois
Fourchette annuelle : 6941€ - 11409€/an
Rentabilité brute :9.94%
Fourchette de rentabilité :7.76% - 12.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 459,18 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 949 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :-77 449€ (-61.0%)
Marge achat-revente :37 469€ (29.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :449,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :26,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 475,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 339,68€
Coût de l'assurance :7 829,50€
Taxe foncière : 889,86€/an
Soit par mois : 74,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 741,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 549,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :191,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 87 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 020 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 220€
    Isolation toiture/combles: 87 m² × 60€/m² = 5220€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Remplacement fenêtres: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montcuq (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 742 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 899 €/an
Calcul : 742 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 119 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 480 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 313 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 890 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 342 €
Revenus locatifs : +8 899 €
Charges déductibles : -40 342 €
Résultat foncier Année 1 : -31 444 €(Déficit de 31 444 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 044 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 322 €/an
Revenus locatifs : +8 899 €
Charges déductibles : -4 322 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 576 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10043.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 899 €40 345 €3 122 €-31 447 €21 400 €10 047 €10 047 €
29 077 €4 244 €3 041 €4 833 €--5 214 €
39 258 €4 159 €2 956 €5 099 €--115 €
49 443 €4 072 €2 869 €5 371 €---
59 632 €3 981 €2 778 €5 651 €---
69 825 €3 888 €2 685 €5 937 €---
710 021 €3 790 €2 587 €6 231 €---
810 222 €3 690 €2 487 €6 532 €---
910 426 €3 585 €2 382 €6 841 €---
1010 635 €3 477 €2 274 €7 157 €---
1110 847 €3 366 €2 163 €7 482 €---
1211 064 €3 250 €2 047 €7 815 €---
1311 286 €3 130 €1 927 €8 156 €---
1411 511 €3 005 €1 802 €8 506 €---
1511 742 €2 877 €1 673 €8 865 €---
1611 976 €2 743 €1 540 €9 233 €---
1712 216 €2 605 €1 402 €9 611 €---
1812 460 €2 462 €1 259 €9 999 €---
1912 709 €2 313 €1 110 €10 396 €---
2012 964 €2 160 €957 €10 804 €---
2113 223 €2 001 €798 €11 222 €---
2213 487 €1 836 €633 €11 652 €---
2313 757 €1 665 €462 €12 092 €---
2414 032 €1 488 €285 €12 544 €---
2514 313 €1 305 €102 €13 008 €---
TOTAL285 025 €111 436 €45 340 €173 590 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 590 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 899 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 869 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 869 €-6 420 €+8 289 €
2+1 869 €0 €+1 869 €
3+1 869 €0 €+1 869 €
4+1 869 €+1 577 €+292 €
5+1 869 €+1 695 €+174 €
6+1 869 €+1 781 €+88 €
7+1 869 €+1 869 €0 €
8+1 869 €+1 960 €-91 €
9+1 869 €+2 052 €-183 €
10+1 869 €+2 147 €-278 €
11+1 869 €+2 245 €-376 €
12+1 869 €+2 344 €-475 €
13+1 869 €+2 447 €-578 €
14+1 869 €+2 552 €-683 €
15+1 869 €+2 660 €-791 €
16+1 869 €+2 770 €-901 €
17+1 869 €+2 883 €-1 014 €
18+1 869 €+3 000 €-1 131 €
19+1 869 €+3 119 €-1 250 €
20+1 869 €+3 241 €-1 372 €
21+1 869 €+3 367 €-1 498 €
22+1 869 €+3 495 €-1 626 €
23+1 869 €+3 628 €-1 759 €
24+1 869 €+3 763 €-1 894 €
25+1 869 €+3 902 €-2 033 €
Total+46 725 €+52 077 €+-5 352 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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