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Maison en pierre à 5 km de montcuq en quercy blanc

VilleMontcuq (46)
Surface87
Coût Total89 480
Loyer Annuel8 899
Rentabilité9.94%
Cashflow/mois+192
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 568,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

DLImmobilier vous présente, dans un hameau à 5 km de MONTCUQ, au coeur d'un agréable petit village du Quercy Blanc, découvrez cette authentique maison en pierre d'une surface d'environ 87m2. Elle se compose d'une belle pièce de vie de 50m2 environ avec cuisine, d'une chambre, salle d'eau avec WC, ainsi que de 2 chambres mansardées à l'étage. A seulement 3mn à pied environ, vous profiterez d'un jardin non attenant d'environ 1200m2, idéal pour se détendre au calme ou pour un potager. Des travaux d'amelioration sont à prévoir afin de révéler tout le potentiel de cette maison pleine de charme. Une opportunité rare sur le secteur, à un niveau de prix devenu exceptionnel pour ce type de bien. Idéale comme pied-à-terre afin de découvrir la région, maison de vacances ou investissement locatif. Honoraires charge acquéreur. Pour consulter nos honoraires : https://dompeyre-lestrade.com/honoraires/ Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Montcuq
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46800
Coordonnées : 44.338554, 1.212407
Total : 89 480
Prix d'acquisition : 49 500
Travaux : 36 020
Valeur du bien : 85 520
Frais de notaire : 3 960
Coût estimé : 3 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87
Loyer prédit : 8.52€/m²/mois
Fourchette : 6.65€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 742€/mois
Loyer annuel estimé : 8899€/an
Fourchette totale : 578€ - 951€/mois
Fourchette annuelle : 6941€ - 11409€/an
Rentabilité brute :9.94%
Fourchette de rentabilité :7.76% - 12.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 459,18 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 949
Prix d'achat :49 500
Décote à l'achat :-77 449 (-61.0%)
Marge achat-revente :37 469€ (29.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :449,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :26,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 475,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 339,68
Coût de l'assurance :7 829,50
Taxe foncière : 889,86€/an
Soit par mois : 74,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 741,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 549,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :191,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 87 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 020(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 220
    Isolation toiture/combles: 87 m² × 60€/m² = 5220€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800
    Remplacement fenêtres: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montcuq (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 020✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 742 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 899 €/an
Calcul : 742 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 119 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 480 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 313 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 890 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 020
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 342
Revenus locatifs : +8 899
Charges déductibles : -40 342
Résultat foncier Année 1 : -31 444(Déficit de 31 444 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 044
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 322 €/an
Revenus locatifs : +8 899
Charges déductibles : -4 322
Résultat foncier Années 2+ : 4 576 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10043.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 89940 3453 122-31 44721 400 €10 047 €10 047 €
29 0774 2443 0414 833--5 214 €
39 2584 1592 9565 099--115 €
49 4434 0722 8695 371---
59 6323 9812 7785 651---
69 8253 8882 6855 937---
710 0213 7902 5876 231---
810 2223 6902 4876 532---
910 4263 5852 3826 841---
1010 6353 4772 2747 157---
1110 8473 3662 1637 482---
1211 0643 2502 0477 815---
1311 2863 1301 9278 156---
1411 5113 0051 8028 506---
1511 7422 8771 6738 865---
1611 9762 7431 5409 233---
1712 2162 6051 4029 611---
1812 4602 4621 2599 999---
1912 7092 3131 11010 396---
2012 9642 16095710 804---
2113 2232 00179811 222---
2213 4871 83663311 652---
2313 7571 66546212 092---
2414 0321 48828512 544---
2514 3131 30510213 008---
TOTAL285 025111 43645 340173 59021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 590
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 899 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 869 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 869-6 420+8 289
2+1 8690+1 869
3+1 8690+1 869
4+1 869+1 577+292
5+1 869+1 695+174
6+1 869+1 781+88
7+1 869+1 8690
8+1 869+1 960-91
9+1 869+2 052-183
10+1 869+2 147-278
11+1 869+2 245-376
12+1 869+2 344-475
13+1 869+2 447-578
14+1 869+2 552-683
15+1 869+2 660-791
16+1 869+2 770-901
17+1 869+2 883-1 014
18+1 869+3 000-1 131
19+1 869+3 119-1 250
20+1 869+3 241-1 372
21+1 869+3 367-1 498
22+1 869+3 495-1 626
23+1 869+3 628-1 759
24+1 869+3 763-1 894
25+1 869+3 902-2 033
Total+46 725+52 077+-5 352
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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