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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMigennes (89)
Surface63.1m²
Coût Total112 932€
Loyer Annuel6 135€
Rentabilité5.43%
Cashflow/mois-138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 900 €
Surface : 63.1 m²
Prix au m² : 1 234,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 20 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Interphone, Pas de balcon

Sur la commune de MIGENNES, charmant appartement idéalement situé à proximité de la gare. Situé au dernier étage d'une résidence sécurisée, cet appartement offre un cadre de vie pratique et agréable. Dès l'entrée, vous êtes accueilli par un espace avec des rangements astucieux, menant à un salon/séjour lumineux donnant sur un balcon, parfait pour profiter des beaux jours. La cuisine, fonctionnelle, s'intègre harmonieusement à cet espace de vie, tandis qu'une buanderie vient compléter l'ensemble pour votre confort quotidien. L'appartement dispose également d'une salle de bains, d'un WC séparé, ainsi que de deux chambres spacieuses, idéales pour une famille ou pour accueillir des invités. Une cave et une place de parking viennent renforcer la praticité de ce bien. Conçu pour votre confort, il bénéficie d'une chaudière individuelle au gaz, de double vitrage pour une isolation optimale, et de volets roulants manuels. La résidence, sécurisée, vous assure tranquillité et sérénité au quotidien. Une opportunité à saisir pour un investissement ou pour une vie de famille dans un environnement pratique et bien situé. A VISITER SANS TARDER !! N'hésitez pas à me contacter pour tous renseignements complémentaires. Mr Grégory LEBRET Tél. : Agent Commercial immatriculé au Registre des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de SENS sous le numéro 2021AC00104. Retrouvez tous nos biens sur notre site internet :

Ville : Migennes
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 47.968704, 3.531865
Total : 112 932€
Prix d'acquisition : 77 900€
Travaux : 28 800€
Valeur du bien : 106 700€
Frais de notaire : 6 232€
Coût estimé : 6 232€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63.1m²
Loyer prédit : 8.10€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 511€/mois
Loyer annuel estimé : 6135€/an
Fourchette totale : 417€ - 626€/mois
Fourchette annuelle : 5010€ - 7514€/an
Rentabilité brute :5.43%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 6.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :837,81 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :52 865 €
Prix d'achat :77 900 €
Décote à l'achat :+25 035€ (+47.4%)
Marge achat-revente :-60 067€ (-113.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 932€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :565,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 598,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 677,26€
Coût de l'assurance :9 881,55€
Taxe foncière : 613,53€/an
Soit par mois : 51,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 511,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 649,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière individuelle au gaz
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Mise aux normes recommandée pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais électroménager daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant un remplacement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 800 €(456 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière individuelle au gaz: 1 × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon:1 600€
    Remplacement parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Migennes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 511 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 135 €/an
Calcul : 511 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 903 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 932 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 614 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 712 €
Revenus locatifs : +6 135 €
Charges déductibles : -33 712 €
Résultat foncier Année 1 : -27 577 €(Déficit de 27 577 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 177 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 912 €/an
Revenus locatifs : +6 135 €
Charges déductibles : -4 912 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 223 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6176.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 635 €(65% de 77 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 841 €/an
Calcul : 50 635 € × 3,636% = 1 841 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 135 €33 716 €3 907 €-27 580 €21 400 €6 180 €6 180 €
26 258 €4 813 €3 804 €1 445 €--4 735 €
36 383 €4 707 €3 698 €1 676 €--3 060 €
46 511 €4 597 €3 589 €1 913 €--1 146 €
56 641 €4 484 €3 475 €2 157 €---
66 774 €4 366 €3 357 €2 408 €---
76 909 €4 244 €3 235 €2 665 €---
87 048 €4 118 €3 109 €2 930 €---
97 188 €3 987 €2 978 €3 201 €---
107 332 €3 852 €2 843 €3 480 €---
117 479 €3 712 €2 703 €3 767 €---
127 628 €3 567 €2 558 €4 062 €---
137 781 €3 416 €2 407 €4 365 €---
147 937 €3 261 €2 252 €4 676 €---
158 095 €3 099 €2 091 €4 996 €---
168 257 €2 932 €1 924 €5 325 €---
178 422 €2 759 €1 751 €5 663 €---
188 591 €2 580 €1 572 €6 010 €---
198 763 €2 395 €1 386 €6 368 €---
208 938 €2 203 €1 194 €6 735 €---
219 117 €2 004 €995 €7 112 €---
229 299 €1 798 €790 €7 501 €---
239 485 €1 585 €576 €7 900 €---
249 675 €1 364 €356 €8 310 €---
259 868 €1 136 €127 €8 733 €---
TOTAL196 515 €110 697 €56 677 €85 818 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 818 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 135 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 288 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 288 €-6 420 €+7 708 €
2+1 288 €0 €+1 288 €
3+1 288 €0 €+1 288 €
4+1 288 €0 €+1 288 €
5+1 288 €+303 €+985 €
6+1 288 €+722 €+566 €
7+1 288 €+800 €+488 €
8+1 288 €+879 €+409 €
9+1 288 €+960 €+328 €
10+1 288 €+1 044 €+244 €
11+1 288 €+1 130 €+158 €
12+1 288 €+1 219 €+69 €
13+1 288 €+1 309 €-21 €
14+1 288 €+1 403 €-115 €
15+1 288 €+1 499 €-211 €
16+1 288 €+1 597 €-309 €
17+1 288 €+1 699 €-411 €
18+1 288 €+1 803 €-515 €
19+1 288 €+1 910 €-622 €
20+1 288 €+2 020 €-732 €
21+1 288 €+2 134 €-846 €
22+1 288 €+2 250 €-962 €
23+1 288 €+2 370 €-1 082 €
24+1 288 €+2 493 €-1 205 €
25+1 288 €+2 620 €-1 332 €
Total+32 200 €+25 745 €+6 455 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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