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Maison - 2 pièce(s) - 33 m²

VilleMatha (17)
Surface33
Coût Total73 762
Loyer Annuel2 966
Rentabilité4.02%
Cashflow/mois-159
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 900 €
Surface : 33 m²
Prix au m² : 1 057,58 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Yves BINABOUT DE L'AGENCE TOWER IMMOBILIER disponible ou vous propose :

A Matha 17160 - Maison 2 pièces de 33 m2 avec un patio de 30 m2 et une cave . Elle comprend :

  • au rez-de-chaussée : entrée de 5.50 m2, séjour salon de 9.20 m2, cuisine de 4.30 m2 , patio de 30 m2,
  • au 1er niveau : une pièce de 7.80 ,une salle d' eau, un wc ,de 6.30 m2 ( évacuatiion déjà créée ) ,une cave. Pas de DPE car il n' y a pas de chauffage ,prévoir un compteur linky , assainissement collectif, compteur d 'eau existant .

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Annonce immobilière rédigée sous la responsabilité éditoriale de Yves BINABOUT RSAC No 388 862 062 SAINTES Cette annonce vous est proposée par BINABOUT YVES - - NoRSAC: 388 862 062, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de SAINTES TOWER IMMOBILIER - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Détails : Nombre de pièces : 2 Nombre de niveaux : 2 Nb de salle d'eau : 1 Cuisine : Separee Mode de chauffage : AUTRE Type de chauffage : AUTRE Format de chauffage : INDIVIDUEL Nombre de wc : 1

Ville : Matha
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17160
Total : 73 762
Prix d'acquisition : 34 900
Travaux : 36 070
Valeur du bien : 70 970
Frais de notaire : 2 792
Coût estimé : 2 792
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 9.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 247€/mois
Loyer annuel estimé : 2966€/an
Fourchette totale : 196€ - 311€/mois
Fourchette annuelle : 2355€ - 3736€/an
Rentabilité brute :4.02%
Fourchette de rentabilité :3.19% - 5.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 058,33 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :34 925
Prix d'achat :34 900
Décote à l'achat :-25 (-0.1%)
Marge achat-revente :-38 837€ (-111.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 762
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :360,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :20,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 381,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 308,19
Coût de l'assurance :6 269,77
Taxe foncière : 296,65€/an
Soit par mois : 24,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 247,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 405,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un système de chauffage (chaudière ou poêle) car il n'y a pas de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 33 m²
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour respecter les normes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC.
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et équipements.
Quantité: 4.30 m²
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement remplacement du mobilier.
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en état usé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des chambres avec revêtement de sol et peinture.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique et installation d'un compteur Linky.
Quantité: 1 installation
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour respecter les normes de sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 070(1 093 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Installation chaudière à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:16 000
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 2000€/m² = 16000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 890
    Rénovation complète cuisine: 4.30 m² × 2300€/m² = 9890€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon:480
    Peinture salon: 12 m² × 40€/m² = 480€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:3 000
    Rénovation complète chambres: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Matha (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 247 €/mois
Revenus locatifs annuels : 2 966 €/an
Calcul : 247 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 381 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 762 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 251 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 297 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 070
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 998
Revenus locatifs : +2 966
Charges déductibles : -38 998
Résultat foncier Année 1 : -36 032(Déficit de 36 032 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 632
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 928 €/an
Revenus locatifs : +2 966
Charges déductibles : -2 928
Résultat foncier Années 2+ : 38 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14631.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 685(65% de 34 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 825 €/an
Calcul : 22 685 € × 3,636% = 825
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
12 96639 0012 383-36 03421 400 €14 634 €14 634 €
23 0262 8662 319160--14 474 €
33 0862 8002 252287--14 188 €
43 1482 7312 183417--13 771 €
53 2112 6602 112551--13 220 €
63 2752 5872 039689--12 531 €
73 3412 5111 963830--11 701 €
83 4082 4321 885975--10 726 €
93 4762 3511 8041 124--9 602 €
103 5452 2681 7201 277--8 324 €
113 6162 1811 6341 435--6 890 €
123 6882 0921 5451 596---
133 7622 0001 4531 762---
143 8371 9051 3571 933---
153 9141 8061 2592 108---
163 9921 7051 1572 288---
174 0721 6001 0522 473---
184 1541 4919432 663---
194 2371 3798312 858---
204 3221 2637153 059---
214 4081 1435963 265---
224 4961 0194723 477---
234 5868923443 695---
244 6787592123 918---
254 771623764 148---
TOTAL95 01784 06434 30810 95221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 10 952
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 2 966 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +623 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+623-6 420+7 043
2+6230+623
3+6230+623
4+6230+623
5+6230+623
6+6230+623
7+6230+623
8+6230+623
9+6230+623
10+6230+623
11+6230+623
12+623+479+144
13+623+529+94
14+623+580+43
15+623+632-9
16+623+686-63
17+623+742-119
18+623+799-176
19+623+857-234
20+623+918-295
21+623+979-356
22+623+1 043-420
23+623+1 108-485
24+623+1 175-552
25+623+1 244-621
Total+15 575+5 353+10 222
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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