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Achat : Appartement Saint-Paul (33390)

VilleSaint-Paul (33)
Surface263m²
Coût Total398 960€
Loyer Annuel29 948€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 360 000 €
Surface : 263 m²
Prix au m² : 1 368,82 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 263 m², 12 pièces, 7 chambres, 5 salles de bain, 585 m² de terrain, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état, Rez-de-chaussée

Situé sur la commune de Saint-Paul, cet ensemble immobilier entièrement rénové en 2022 se compose de cinq appartements répartis entre rez-de-chaussée et étage. Il propose une configuration équilibrée avec des typologies variées allant du T1 au T3, ainsi que d...

Ville : Saint-Paul
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33390
Coordonnées : 45.148200, -0.605030
Total : 398 960€
Prix d'acquisition : 360 000€
Travaux : 10 160€
Valeur du bien : 370 160€
Frais de notaire : 28 800€
Coût estimé : 28 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 263m²
Loyer prédit : 9.49€/m²/mois
Fourchette : 8.00€ - 11.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 2496€/mois
Loyer annuel estimé : 29948€/an
Fourchette totale : 2103€ - 2962€/mois
Fourchette annuelle : 25235€ - 35542€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :6.33% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 391,3 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :365 912 €
Prix d'achat :360 000 €
Décote à l'achat :-5 912€ (-1.6%)
Marge achat-revente :-33 048€ (-9.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :398 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 948,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :116,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 064,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :185 564,34€
Coût de l'assurance :34 909,00€
Taxe foncière : 2 994,84€/an
Soit par mois : 249,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 495,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 314,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :181,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Bien rénové en 2022, donc probablement classe B ou A.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état, rafraîchissement optionnel
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 assumé - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 160 €(39 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:320€
    Peinture murs et plafond: 8 m² × 40€/m² = 320€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture murs et plafond: 6 m² × 40€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Parquet flottant:5 600€
    Pose de parquet flottant: 70 m² × 80€/m² = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 496 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 948 €/an
Calcul : 2 496 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 877 €/an
Base de calcul : Emprunt de 398 960 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 396 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 995 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 428 €
Revenus locatifs : +29 948 €
Charges déductibles : -27 428 €
Résultat foncier Année 1 : 2 520 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 268 €/an
Revenus locatifs : +29 948 €
Charges déductibles : -17 268 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 680 €/an
Prix d'achat du bien : 360 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 234 000 €(65% de 360 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 509 €/an
Calcul : 234 000 € × 3,636% = 8 509 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 948 €27 441 €12 890 €2 507 €---
230 547 €16 933 €12 541 €13 615 €---
331 158 €16 573 €12 182 €14 585 €---
431 781 €16 201 €11 810 €15 580 €---
532 417 €15 817 €11 426 €16 600 €---
633 065 €15 420 €11 029 €17 645 €---
733 727 €15 010 €10 619 €18 717 €---
834 401 €14 586 €10 195 €19 815 €---
935 089 €14 149 €9 758 €20 941 €---
1035 791 €13 697 €9 305 €22 095 €---
1136 507 €13 229 €8 838 €23 278 €---
1237 237 €12 747 €8 355 €24 490 €---
1337 982 €12 248 €7 857 €25 734 €---
1438 741 €11 732 €7 341 €27 009 €---
1539 516 €11 200 €6 809 €28 316 €---
1640 307 €10 650 €6 259 €29 657 €---
1741 113 €10 082 €5 690 €31 031 €---
1841 935 €9 494 €5 103 €32 441 €---
1942 774 €8 888 €4 496 €33 886 €---
2043 629 €8 261 €3 870 €35 368 €---
2144 502 €7 613 €3 222 €36 889 €---
2245 392 €6 944 €2 553 €38 448 €---
2346 300 €6 253 €1 861 €40 047 €---
2447 226 €5 538 €1 147 €41 687 €---
2548 170 €4 800 €409 €43 370 €---
TOTAL959 255 €305 504 €185 564 €653 751 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 653 751 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 948 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 289 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 289 €+752 €+5 537 €
2+6 289 €+4 084 €+2 205 €
3+6 289 €+4 376 €+1 913 €
4+6 289 €+4 674 €+1 615 €
5+6 289 €+4 980 €+1 309 €
6+6 289 €+5 294 €+995 €
7+6 289 €+5 615 €+674 €
8+6 289 €+5 944 €+345 €
9+6 289 €+6 282 €+7 €
10+6 289 €+6 628 €-339 €
11+6 289 €+6 983 €-694 €
12+6 289 €+7 347 €-1 058 €
13+6 289 €+7 720 €-1 431 €
14+6 289 €+8 103 €-1 814 €
15+6 289 €+8 495 €-2 206 €
16+6 289 €+8 897 €-2 608 €
17+6 289 €+9 309 €-3 020 €
18+6 289 €+9 732 €-3 443 €
19+6 289 €+10 166 €-3 877 €
20+6 289 €+10 611 €-4 322 €
21+6 289 €+11 067 €-4 778 €
22+6 289 €+11 534 €-5 245 €
23+6 289 €+12 014 €-5 725 €
24+6 289 €+12 506 €-6 217 €
25+6 289 €+13 011 €-6 722 €
Total+157 225 €+196 125 €+-38 900 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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