Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleNevers (58)
Surface69m²
Coût Total89 700€
Loyer Annuel7 025€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois-469€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 500 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 760,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Balcon, Belle vue, Interphone

Cet appartement se situe à proximité du centre-ville, niché au dernier étage de sa résidence, il vous offre une vue dégagée et une luminosité importante. Il se compose d'un salon-séjour avec balcon, d'une cuisine, de deux chambres, une salle de bains ainsi qu'un wc et un dressing. PAS D'ASCENSEUR. ACTUELLEMENT LOUE 525 € Charges comprises.

« Les infos et risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques » : #/4a0NW1te

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 47.002449, 3.149021
Total : 89 700€
Prix d'acquisition : 52 500€
Travaux : 33 000€
Valeur du bien : 85 500€
Frais de notaire : 4 200€
Coût estimé : 4 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 585€/mois
Loyer annuel estimé : 7025€/an
Fourchette totale : 457€ - 750€/mois
Fourchette annuelle : 5484€ - 8998€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 10.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 035,26 €/m²
Basé sur :188 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 433 €
Prix d'achat :52 500 €
Décote à l'achat :-18 933€ (-26.5%)
Marge achat-revente :-18 267€ (-25.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :444,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 470,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 578,90€
Coût de l'assurance :7 848,75€
Taxe foncière : 702,46€/an
Soit par mois : 58,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 525,00€/mois
Soit par an : 6 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 585,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 053,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-468,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 69 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 000 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:6 800€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (éléments + peinture), Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:4 600€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:1 900€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 700€
    Peinture chambres: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 585 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 025 €/an
Calcul : 585 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 011 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 314 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 702 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 300 €/an
Calcul : 525 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 327 €
Revenus locatifs : +7 025 €
Charges déductibles : -43 327 €
Résultat foncier Année 1 : -36 303 €(Déficit de 36 303 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 903 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 327 €/an
Revenus locatifs : +7 025 €
Charges déductibles : -10 327 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 303 €/an(Déficit de 3 303 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14902.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 125 €(65% de 52 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 241 €/an
Calcul : 34 125 € × 3,636% = 1 241 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 025 €43 330 €3 014 €-36 306 €21 400 €14 906 €14 906 €
27 165 €10 250 €2 934 €-3 085 €3 085 €-14 906 €
37 308 €10 168 €2 851 €-2 859 €2 859 €-14 906 €
47 455 €10 082 €2 765 €-2 627 €2 627 €-14 906 €
57 604 €9 993 €2 677 €-2 390 €2 390 €-14 906 €
67 756 €9 902 €2 585 €-2 146 €2 146 €-14 906 €
77 911 €9 807 €2 490 €-1 896 €1 896 €-14 906 €
88 069 €9 709 €2 392 €-1 640 €1 640 €-14 906 €
98 230 €9 607 €2 291 €-1 377 €1 377 €-14 906 €
108 395 €9 502 €2 186 €-1 107 €1 107 €-14 906 €
118 563 €9 394 €2 077 €-831 €831 €-14 906 €
128 734 €9 281 €1 965 €-547 €547 €--
138 909 €9 165 €1 848 €-256 €256 €--
149 087 €9 045 €1 728 €42 €---
159 269 €8 920 €1 604 €349 €---
169 454 €8 791 €1 475 €663 €---
179 643 €8 658 €1 342 €985 €---
189 836 €8 521 €1 204 €1 316 €---
1910 033 €8 378 €1 062 €1 655 €---
2010 234 €8 231 €914 €2 003 €---
2110 438 €8 078 €762 €2 360 €---
2210 647 €7 920 €604 €2 727 €---
2310 860 €7 757 €441 €3 103 €---
2411 077 €7 588 €272 €3 489 €---
2511 299 €7 413 €97 €3 885 €---
TOTAL225 000 €259 489 €43 579 €-34 489 €42 160 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 12 648 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -34 489 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 025 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 475 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 475 €-6 420 €+7 895 €
2+1 475 €-926 €+2 401 €
3+1 475 €-858 €+2 333 €
4+1 475 €-788 €+2 263 €
5+1 475 €-717 €+2 192 €
6+1 475 €-644 €+2 119 €
7+1 475 €-569 €+2 044 €
8+1 475 €-492 €+1 967 €
9+1 475 €-413 €+1 888 €
10+1 475 €-332 €+1 807 €
11+1 475 €-249 €+1 724 €
12+1 475 €-164 €+1 639 €
13+1 475 €-77 €+1 552 €
14+1 475 €+13 €+1 462 €
15+1 475 €+105 €+1 370 €
16+1 475 €+199 €+1 276 €
17+1 475 €+295 €+1 180 €
18+1 475 €+395 €+1 080 €
19+1 475 €+496 €+979 €
20+1 475 €+601 €+874 €
21+1 475 €+708 €+767 €
22+1 475 €+818 €+657 €
23+1 475 €+931 €+544 €
24+1 475 €+1 047 €+428 €
25+1 475 €+1 166 €+309 €
Total+36 875 €-5 875 €+42 750 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →