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Appartement à vendre

VilleBorgo (2B)
Surface69m²
Coût Total163 760€
Loyer Annuel9 410€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 695,65 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Cave, Balcon, Jardin, Belle vue, Exposition est, TV par câble, Interphone, Non meublé

À vendre en Exclusivité – Appartement T3 avec fort potentiel au cœur de Borgo

Situé dans une résidence idéalement placée sur l’avenue principale de Borgo, cet appartement traversant Est/Ouest bénéficie d’une belle luminosité tout au long de la journée.

Vous serez séduits par sa vue dégagée sur la ville, la mer ainsi que sur le village de Borgo.

L’appartement offre un fort potentiel après rénovation et conviendra parfaitement à un projet de résidence principale, ou investissement locatif.

Il se compose d’espaces agréables et lumineux, dans un environnement pratique à proximité immédiate des commerces, écoles et commodités.

Les atouts :

Appartement traversant Est/Ouest Très lumineux Vue dégagée mer, ville et village de Borgo Résidence bien située Cave privative Stationnement à disposition dans la résidence Travaux à prévoir Fort potentiel de valorisation

À découvrir rapidement. Honoraires charge vendeur - Pas de procédure en cours - Nombre de lots :

Ville : Borgo
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20290
Coordonnées : 42.566654, 9.437255
Total : 163 760€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 37 400€
Valeur du bien : 154 400€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 11.36€/m²/mois
Fourchette : 9.38€ - 13.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 784€/mois
Loyer annuel estimé : 9410€/an
Fourchette totale : 647€ - 950€/mois
Fourchette annuelle : 7767€ - 11401€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 291,44 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :227 109 €
Prix d'achat :117 000 €
Décote à l'achat :-110 109€ (-48.5%)
Marge achat-revente :63 349€ (27.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :799,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 847,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 168,08€
Coût de l'assurance :14 329,00€
Taxe foncière : 941,01€/an
Soit par mois : 78,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 784,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 925,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain sans photo nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 400 €(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Borgo (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 410 €/an
Calcul : 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 286 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 760 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 941 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 200 €
Revenus locatifs : +9 410 €
Charges déductibles : -44 200 €
Résultat foncier Année 1 : -34 790 €(Déficit de 34 790 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 390 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 800 €/an
Revenus locatifs : +9 410 €
Charges déductibles : -6 800 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 610 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13389.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 410 €44 205 €5 291 €-34 795 €21 400 €13 395 €13 395 €
29 598 €6 662 €5 148 €2 936 €--10 459 €
39 790 €6 514 €5 000 €3 276 €--7 183 €
49 986 €6 362 €4 848 €3 624 €--3 558 €
510 186 €6 204 €4 690 €3 982 €---
610 389 €6 041 €4 527 €4 348 €---
710 597 €5 873 €4 359 €4 724 €---
810 809 €5 699 €4 185 €5 110 €---
911 025 €5 519 €4 005 €5 506 €---
1011 246 €5 334 €3 820 €5 912 €---
1111 471 €5 142 €3 628 €6 329 €---
1211 700 €4 944 €3 430 €6 756 €---
1311 934 €4 739 €3 225 €7 195 €---
1412 173 €4 528 €3 013 €7 645 €---
1512 416 €4 309 €2 795 €8 107 €---
1612 665 €4 083 €2 569 €8 582 €---
1712 918 €3 850 €2 336 €9 068 €---
1813 176 €3 609 €2 095 €9 568 €---
1913 440 €3 360 €1 846 €10 080 €---
2013 709 €3 102 €1 588 €10 606 €---
2113 983 €2 837 €1 322 €11 146 €---
2214 263 €2 562 €1 048 €11 701 €---
2314 548 €2 278 €764 €12 270 €---
2414 839 €1 985 €471 €12 854 €---
2515 136 €1 682 €168 €13 454 €---
TOTAL301 408 €151 422 €76 168 €149 985 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 985 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 410 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 976 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 976 €-6 420 €+8 396 €
2+1 976 €0 €+1 976 €
3+1 976 €0 €+1 976 €
4+1 976 €0 €+1 976 €
5+1 976 €+127 €+1 849 €
6+1 976 €+1 304 €+672 €
7+1 976 €+1 417 €+559 €
8+1 976 €+1 533 €+443 €
9+1 976 €+1 652 €+324 €
10+1 976 €+1 774 €+202 €
11+1 976 €+1 899 €+77 €
12+1 976 €+2 027 €-51 €
13+1 976 €+2 159 €-183 €
14+1 976 €+2 294 €-318 €
15+1 976 €+2 432 €-456 €
16+1 976 €+2 574 €-598 €
17+1 976 €+2 720 €-744 €
18+1 976 €+2 870 €-894 €
19+1 976 €+3 024 €-1 048 €
20+1 976 €+3 182 €-1 206 €
21+1 976 €+3 344 €-1 368 €
22+1 976 €+3 510 €-1 534 €
23+1 976 €+3 681 €-1 705 €
24+1 976 €+3 856 €-1 880 €
25+1 976 €+4 036 €-2 060 €
Total+49 400 €+44 996 €+4 404 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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