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Appartement 4 pièces 66 m²

VilleBelfort (90)
Surface66m²
Coût Total82 220€
Loyer Annuel7 247€
Rentabilité8.81%
Cashflow/mois+118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 66 m²

Au 4ème étage d'un immeuble des années 1960 APPARTEMENT de 65m2 , comprenant : entrée , cuisine séparée  , salon salle à manger avec accès balcon , 2 chambres , wc, salle d'eau ; cave en sous sol  Chauffage collectif gaz  TRAVAUX A PREVOIR 

Surface : 66 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 270 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/04/2025

Consommation énergie primaire : 512 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 27114 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 580 € et 3 530 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.628590, 6.843780
Total : 82 220€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 34 700€
Valeur du bien : 78 700€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 604€/mois
Loyer annuel estimé : 7247€/an
Fourchette totale : 470€ - 775€/mois
Fourchette annuelle : 5645€ - 9305€/an
Rentabilité brute :8.81%
Fourchette de rentabilité :6.87% - 11.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :670,45 €/m²
Basé sur :181 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :44 250 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :-250€ (-0.6%)
Marge achat-revente :-37 970€ (-85.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :401,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 425,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 242,18€
Coût de l'assurance :7 194,25€
Taxe foncière : 724,72€/an
Soit par mois : 60,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 603,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 485,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :118,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif gaz ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager et revêtement de sol
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitent rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 700 €(526 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 5400€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€/fenêtre = 9100€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 8000€ (coût moyen incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6000€ (coût moyen incluant remplacement des éléments sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 604 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 247 €/an
Calcul : 604 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 654 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 220 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 288 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 725 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 366 €
Revenus locatifs : +7 247 €
Charges déductibles : -38 366 €
Résultat foncier Année 1 : -31 119 €(Déficit de 31 119 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 719 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 666 €/an
Revenus locatifs : +7 247 €
Charges déductibles : -3 666 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 581 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9719.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 247 €38 369 €2 656 €-31 122 €21 400 €9 722 €9 722 €
27 392 €3 597 €2 585 €3 795 €--5 927 €
37 540 €3 523 €2 510 €4 017 €--1 909 €
47 691 €3 446 €2 434 €4 244 €---
57 845 €3 367 €2 355 €4 477 €---
68 002 €3 285 €2 273 €4 716 €---
78 162 €3 201 €2 188 €4 961 €---
88 325 €3 114 €2 101 €5 211 €---
98 491 €3 023 €2 011 €5 468 €---
108 661 €2 930 €1 918 €5 731 €---
118 834 €2 834 €1 821 €6 000 €---
129 011 €2 734 €1 722 €6 277 €---
139 191 €2 632 €1 619 €6 560 €---
149 375 €2 525 €1 513 €6 850 €---
159 563 €2 416 €1 403 €7 147 €---
169 754 €2 302 €1 290 €7 451 €---
179 949 €2 185 €1 173 €7 764 €---
1810 148 €2 064 €1 052 €8 084 €---
1910 351 €1 939 €927 €8 412 €---
2010 558 €1 810 €797 €8 748 €---
2110 769 €1 676 €664 €9 093 €---
2210 984 €1 539 €526 €9 446 €---
2311 204 €1 396 €384 €9 808 €---
2411 428 €1 249 €236 €10 179 €---
2511 657 €1 097 €84 €10 560 €---
TOTAL232 131 €98 255 €38 242 €133 877 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 877 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 247 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 522 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 522 €-6 420 €+7 942 €
2+1 522 €0 €+1 522 €
3+1 522 €0 €+1 522 €
4+1 522 €+700 €+822 €
5+1 522 €+1 343 €+179 €
6+1 522 €+1 415 €+107 €
7+1 522 €+1 488 €+34 €
8+1 522 €+1 563 €-41 €
9+1 522 €+1 640 €-118 €
10+1 522 €+1 719 €-197 €
11+1 522 €+1 800 €-278 €
12+1 522 €+1 883 €-361 €
13+1 522 €+1 968 €-446 €
14+1 522 €+2 055 €-533 €
15+1 522 €+2 144 €-622 €
16+1 522 €+2 235 €-713 €
17+1 522 €+2 329 €-807 €
18+1 522 €+2 425 €-903 €
19+1 522 €+2 524 €-1 002 €
20+1 522 €+2 624 €-1 102 €
21+1 522 €+2 728 €-1 206 €
22+1 522 €+2 834 €-1 312 €
23+1 522 €+2 942 €-1 420 €
24+1 522 €+3 054 €-1 532 €
25+1 522 €+3 168 €-1 646 €
Total+38 050 €+40 163 €+-2 113 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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