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Appartement 3 pièces 80 m²

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface80m²
Coût Total91 620€
Loyer Annuel8 132€
Rentabilité8.88%
Cashflow/mois+130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 612,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 80 m²

Ce bien situé à proximité du centre-ville comprend deux chambres à l étage un salon,une cuisine Il faut prévoir quelques travaux

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 49 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Olivier RUANO, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CHATEAUROUX sous le numéro 478286206

Surface : 80 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/12/2025

Consommation énergie primaire : 271 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 860 € et 2 580 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.811306, 1.696447
Total : 91 620€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 38 700€
Valeur du bien : 87 700€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 678€/mois
Loyer annuel estimé : 8132€/an
Fourchette totale : 527€ - 871€/mois
Fourchette annuelle : 6325€ - 10455€/an
Rentabilité brute :8.88%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 11.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :452,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :26,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 479,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 218,81€
Coût de l'assurance :8 016,75€
Taxe foncière : 813,18€/an
Soit par mois : 67,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 677,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 547,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :130,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par des fenêtres double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 80 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements un peu datés nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture un peu vieillissante nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure sur les murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 700 €(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1500€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:5 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 678 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 132 €/an
Calcul : 678 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 057 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 620 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 321 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 813 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 891 €
Revenus locatifs : +8 132 €
Charges déductibles : -42 891 €
Résultat foncier Année 1 : -34 759 €(Déficit de 34 759 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 359 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 191 €/an
Revenus locatifs : +8 132 €
Charges déductibles : -4 191 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 941 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13359.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 132 €42 894 €3 060 €-34 762 €21 400 €13 362 €13 362 €
28 294 €4 113 €2 979 €4 182 €--9 180 €
38 460 €4 028 €2 894 €4 432 €--4 748 €
48 630 €3 941 €2 807 €4 688 €--60 €
58 802 €3 851 €2 717 €4 951 €---
68 978 €3 758 €2 624 €5 220 €---
79 158 €3 661 €2 527 €5 496 €---
89 341 €3 562 €2 428 €5 779 €---
99 528 €3 458 €2 325 €6 069 €---
109 718 €3 352 €2 218 €6 367 €---
119 913 €3 241 €2 107 €6 671 €---
1210 111 €3 127 €1 993 €6 984 €---
1310 313 €3 009 €1 875 €7 304 €---
1410 519 €2 887 €1 753 €7 633 €---
1510 730 €2 760 €1 627 €7 969 €---
1610 944 €2 630 €1 496 €8 315 €---
1711 163 €2 495 €1 361 €8 669 €---
1811 387 €2 355 €1 221 €9 032 €---
1911 614 €2 210 €1 076 €9 404 €---
2011 847 €2 061 €927 €9 786 €---
2112 083 €1 906 €772 €10 178 €---
2212 325 €1 746 €612 €10 579 €---
2312 572 €1 580 €446 €10 991 €---
2412 823 €1 409 €275 €11 414 €---
2513 080 €1 232 €98 €11 848 €---
TOTAL260 465 €111 265 €44 219 €149 200 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 200 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 132 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 708 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 708 €-6 420 €+8 128 €
2+1 708 €0 €+1 708 €
3+1 708 €0 €+1 708 €
4+1 708 €0 €+1 708 €
5+1 708 €+1 467 €+241 €
6+1 708 €+1 566 €+142 €
7+1 708 €+1 649 €+59 €
8+1 708 €+1 734 €-26 €
9+1 708 €+1 821 €-113 €
10+1 708 €+1 910 €-202 €
11+1 708 €+2 001 €-293 €
12+1 708 €+2 095 €-387 €
13+1 708 €+2 191 €-483 €
14+1 708 €+2 290 €-582 €
15+1 708 €+2 391 €-683 €
16+1 708 €+2 494 €-786 €
17+1 708 €+2 601 €-893 €
18+1 708 €+2 710 €-1 002 €
19+1 708 €+2 821 €-1 113 €
20+1 708 €+2 936 €-1 228 €
21+1 708 €+3 053 €-1 345 €
22+1 708 €+3 174 €-1 466 €
23+1 708 €+3 297 €-1 589 €
24+1 708 €+3 424 €-1 716 €
25+1 708 €+3 554 €-1 846 €
Total+42 700 €+44 760 €+-2 060 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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