Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement perpignan 2 pièces 45 m2

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface45m²
Coût Total85 760€
Loyer Annuel7 149€
Rentabilité8.34%
Cashflow/mois+31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 58 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 288,89 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 45 m², 2 pièces

Perpignan Nord, dans une résidence sécurisée, Appartement composé d'un Séjour, une cuisine aménagée et équipée, une chambre et une salle d'eau + W.C L'appartement dispose d'un cellier et de nombreuses places de parking, Ascenseur. En Exclusivité dans vos agences Laforet Immobilier Perpignan! Copropriété de 282 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 621 euros.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.701570, 2.894150
Total : 85 760€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 23 120€
Valeur du bien : 81 120€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 596€/mois
Loyer annuel estimé : 7149€/an
Fourchette totale : 487€ - 728€/mois
Fourchette annuelle : 5847€ - 8740€/an
Rentabilité brute :8.34%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 10.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :427,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :25,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 452,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 626,85€
Coût de l'assurance :7 504,00€
Taxe foncière : 714,87€/an
Soit par mois : 59,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 51,75€/mois
Soit par an : 621,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 595,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 564,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour remplacer un chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et potentiel de gain énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle d'eau avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes et modernisation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris peinture et éventuellement remplacement de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - entretien recommandé pour maintenir l'état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 120 €(514 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:7 300€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle d'eau × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Cuisine:2 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture chambre: 12 m² × 20€/m² = 240€, Main d'œuvre: 560€
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Entretien parquet: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 596 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 149 €/an
Calcul : 596 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 938 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 760 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 715 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 621 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 694 €
Revenus locatifs : +7 149 €
Charges déductibles : -27 694 €
Résultat foncier Année 1 : -20 546 €(Déficit de 20 546 €)
Imputable sur revenu global : 20 546 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 574 €/an
Revenus locatifs : +7 149 €
Charges déductibles : -4 574 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 574 €/an
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 149 €27 697 €2 941 €-20 548 €20 548 €--
27 292 €4 500 €2 864 €2 792 €---
37 438 €4 420 €2 784 €3 018 €---
47 586 €4 337 €2 701 €3 249 €---
57 738 €4 251 €2 615 €3 487 €---
67 893 €4 162 €2 526 €3 731 €---
78 051 €4 070 €2 434 €3 980 €---
88 212 €3 975 €2 339 €4 237 €---
98 376 €3 876 €2 240 €4 500 €---
108 543 €3 774 €2 138 €4 769 €---
118 714 €3 669 €2 033 €5 046 €---
128 889 €3 559 €1 923 €5 329 €---
139 066 €3 446 €1 810 €5 620 €---
149 248 €3 329 €1 693 €5 919 €---
159 433 €3 207 €1 571 €6 225 €---
169 621 €3 082 €1 446 €6 540 €---
179 814 €2 951 €1 315 €6 862 €---
1810 010 €2 817 €1 181 €7 193 €---
1910 210 €2 677 €1 041 €7 533 €---
2010 414 €2 533 €897 €7 881 €---
2110 623 €2 384 €748 €8 239 €---
2210 835 €2 229 €593 €8 606 €---
2311 052 €2 069 €433 €8 983 €---
2411 273 €1 903 €267 €9 370 €---
2511 498 €1 731 €95 €9 767 €---
TOTAL228 976 €106 648 €42 627 €122 328 €20 548 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 165 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 328 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 149 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 501 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 501 €-6 165 €+7 666 €
2+1 501 €+838 €+663 €
3+1 501 €+905 €+596 €
4+1 501 €+975 €+526 €
5+1 501 €+1 046 €+455 €
6+1 501 €+1 119 €+382 €
7+1 501 €+1 194 €+307 €
8+1 501 €+1 271 €+230 €
9+1 501 €+1 350 €+151 €
10+1 501 €+1 431 €+70 €
11+1 501 €+1 514 €-13 €
12+1 501 €+1 599 €-98 €
13+1 501 €+1 686 €-185 €
14+1 501 €+1 776 €-275 €
15+1 501 €+1 868 €-367 €
16+1 501 €+1 962 €-461 €
17+1 501 €+2 059 €-558 €
18+1 501 €+2 158 €-657 €
19+1 501 €+2 260 €-759 €
20+1 501 €+2 364 €-863 €
21+1 501 €+2 472 €-971 €
22+1 501 €+2 582 €-1 081 €
23+1 501 €+2 695 €-1 194 €
24+1 501 €+2 811 €-1 310 €
25+1 501 €+2 930 €-1 429 €
Total+37 525 €+36 699 €+826 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →