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STE GEMME MAISON T3

Bien expiré
VilleSainte-Gemme (81)
Surface76m²
Coût Total109 010€
Loyer Annuel6 460€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 723,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7

Maison de garde-barrière (en bordure de voie ferrée) de type 3/4, 76m² habitable sur terrain d'environ 700m² avec un puits. Elle est composée d'un salon, d'une cuisine, salle d'eau, bureau et toilette en rez-de-chaussée et de 2 chambres à l'étage. il n'y a pas de chauffage

Ville : Sainte-Gemme
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81190
Coordonnées : 44.082155, 2.194511
Total : 109 010€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 49 610€
Valeur du bien : 104 610€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 7.08€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 538€/mois
Loyer annuel estimé : 6460€/an
Fourchette totale : 421€ - 688€/mois
Fourchette annuelle : 5057€ - 8253€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :531,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :30,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 562,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 529,83€
Coût de l'assurance :9 265,85€
Taxe foncière : 646,05€/an
Soit par mois : 53,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 538,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 616,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort thermique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (76 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 76 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements anciens nécessitant une mise à jour.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et mise à jour de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements datés nécessitant une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du mobilier.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 610 €(653 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Isolation:4 560€
    Isolation toiture/combles: 76 m² × 60€/m² = 4560€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (parquet flottant + peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (peinture, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Gemme (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 538 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 460 €/an
Calcul : 538 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 508 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 010 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 371 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 646 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 134 €
Revenus locatifs : +6 460 €
Charges déductibles : -54 134 €
Résultat foncier Année 1 : -47 674 €(Déficit de 47 674 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 274 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 524 €/an
Revenus locatifs : +6 460 €
Charges déductibles : -4 524 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 936 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26273.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 460 €54 138 €3 511 €-47 677 €21 400 €26 277 €26 277 €
26 590 €4 433 €3 416 €2 157 €--24 120 €
36 722 €4 335 €3 318 €2 387 €--21 733 €
46 856 €4 233 €3 217 €2 623 €--19 111 €
56 993 €4 129 €3 112 €2 865 €--16 246 €
67 133 €4 020 €3 004 €3 113 €--13 134 €
77 276 €3 909 €2 892 €3 367 €--9 767 €
87 421 €3 793 €2 776 €3 628 €--6 139 €
97 570 €3 674 €2 657 €3 896 €--2 243 €
107 721 €3 551 €2 534 €4 170 €---
117 875 €3 423 €2 407 €4 452 €---
128 033 €3 292 €2 275 €4 741 €---
138 193 €3 156 €2 139 €5 038 €---
148 357 €3 015 €1 999 €5 342 €---
158 524 €2 870 €1 854 €5 654 €---
168 695 €2 720 €1 704 €5 974 €---
178 869 €2 566 €1 549 €6 303 €---
189 046 €2 406 €1 389 €6 640 €---
199 227 €2 241 €1 224 €6 987 €---
209 412 €2 070 €1 053 €7 342 €---
219 600 €1 894 €877 €7 706 €---
229 792 €1 711 €695 €8 081 €---
239 988 €1 523 €507 €8 465 €---
2410 188 €1 329 €312 €8 859 €---
2510 391 €1 128 €111 €9 263 €---
TOTAL206 932 €125 557 €50 530 €81 375 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 375 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 460 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 357 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 357 €-6 420 €+7 777 €
2+1 357 €0 €+1 357 €
3+1 357 €0 €+1 357 €
4+1 357 €0 €+1 357 €
5+1 357 €0 €+1 357 €
6+1 357 €0 €+1 357 €
7+1 357 €0 €+1 357 €
8+1 357 €0 €+1 357 €
9+1 357 €0 €+1 357 €
10+1 357 €+578 €+779 €
11+1 357 €+1 336 €+21 €
12+1 357 €+1 422 €-65 €
13+1 357 €+1 511 €-154 €
14+1 357 €+1 603 €-246 €
15+1 357 €+1 696 €-339 €
16+1 357 €+1 792 €-435 €
17+1 357 €+1 891 €-534 €
18+1 357 €+1 992 €-635 €
19+1 357 €+2 096 €-739 €
20+1 357 €+2 203 €-846 €
21+1 357 €+2 312 €-955 €
22+1 357 €+2 424 €-1 067 €
23+1 357 €+2 539 €-1 182 €
24+1 357 €+2 658 €-1 301 €
25+1 357 €+2 779 €-1 422 €
Total+33 925 €+24 412 €+9 513 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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