Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 6 pièce(s) - 167 m²

Bien expiré
VilleCléguérec (56)
Surface167m²
Coût Total246 417€
Loyer Annuel18 351€
Rentabilité7.45%
Cashflow/mois+84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 710 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 1 082,1 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante longère d'environ 167 m² située en plein bourg de Cléguérec, proche des commodités. Au rez-de-chaussée : pièce de vie lumineuse avec salon-séjour et cuisine ouverte donnant sur une terrasse, salle de bain, WC et deux chambres. A l'étage : trois chambres, une pièce à aménager en salle d'eau et un grenier brut. Deux garages complètent le bien, ainsi qu'un jardin à l'avant et à l'arrière, avec une exposition sud-ouest côté façade avant, idéale pour profiter du soleil. Un bien offrant de beaux volumes et un fort potentiel. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr (6.30 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Etat général : A Rafraichir Surface terrain : 701 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Gaz Fenêtre : PVC Double Vitrage Numéro de mandat : 4367

Ville : Cléguérec
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56480
Total : 246 417€
Prix d'acquisition : 180 710€
Travaux : 51 250€
Valeur du bien : 231 960€
Frais de notaire : 14 457€
Coût estimé : 14 457€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 9.16€/m²/mois
Fourchette : 7.16€ - 11.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1529€/mois
Loyer annuel estimé : 18351€/an
Fourchette totale : 1195€ - 1957€/mois
Fourchette annuelle : 14344€ - 23478€/an
Rentabilité brute :7.45%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 200 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 400 €
Prix d'achat :180 710 €
Décote à l'achat :-19 690€ (-9.8%)
Marge achat-revente :-46 017€ (-23.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 417€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 230,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :61,60€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 292,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 877,01€
Coût de l'assurance :18 481,28€
Taxe foncière : 1 835,15€/an
Soit par mois : 152,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 529,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 445,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 167 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue, peu de travaux nécessaires
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu, peu de travaux nécessaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 250 €(307 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 020€
    Isolation toiture/combles: 167 m² × 60€/m² = 10020€, Main d'œuvre: 60€
  • Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Fenêtres double vitrage:15 750€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€, Main d'œuvre incluse
  • Rénovation complète salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Parquet flottant:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Peinture cuisine:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre incluse
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cléguérec (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 529 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 351 €/an
Calcul : 1 529 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 467 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 417 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 739 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 835 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 292 €
Revenus locatifs : +18 351 €
Charges déductibles : -62 292 €
Résultat foncier Année 1 : -43 940 €(Déficit de 43 940 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 540 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 042 €/an
Revenus locatifs : +18 351 €
Charges déductibles : -11 042 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 310 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22540.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 710 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 462 €(65% de 180 710 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 271 €/an
Calcul : 117 462 € × 3,636% = 4 271 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 351 €62 300 €8 476 €-43 948 €21 400 €22 548 €22 548 €
218 718 €10 827 €8 253 €7 891 €--14 657 €
319 093 €10 597 €8 022 €8 496 €--6 161 €
419 475 €10 358 €7 784 €9 117 €---
519 864 €10 111 €7 537 €9 753 €---
620 261 €9 855 €7 281 €10 406 €---
720 667 €9 590 €7 016 €11 076 €---
821 080 €9 316 €6 742 €11 764 €---
921 502 €9 032 €6 458 €12 470 €---
1021 932 €8 738 €6 164 €13 194 €---
1122 370 €8 434 €5 859 €13 937 €---
1222 818 €8 119 €5 544 €14 699 €---
1323 274 €7 792 €5 218 €15 482 €---
1423 740 €7 454 €4 880 €16 285 €---
1524 214 €7 105 €4 530 €17 110 €---
1624 699 €6 743 €4 168 €17 956 €---
1725 193 €6 368 €3 793 €18 825 €---
1825 696 €5 979 €3 405 €19 717 €---
1926 210 €5 577 €3 003 €20 633 €---
2026 735 €5 161 €2 587 €21 573 €---
2127 269 €4 730 €2 156 €22 539 €---
2227 815 €4 284 €1 710 €23 530 €---
2328 371 €3 822 €1 248 €24 549 €---
2428 938 €3 344 €770 €25 594 €---
2529 517 €2 849 €275 €26 668 €---
TOTAL587 803 €238 487 €122 877 €349 316 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 349 316 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 351 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 854 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 854 €-6 420 €+10 274 €
2+3 854 €0 €+3 854 €
3+3 854 €0 €+3 854 €
4+3 854 €+887 €+2 967 €
5+3 854 €+2 926 €+928 €
6+3 854 €+3 122 €+732 €
7+3 854 €+3 323 €+531 €
8+3 854 €+3 529 €+325 €
9+3 854 €+3 741 €+113 €
10+3 854 €+3 958 €-104 €
11+3 854 €+4 181 €-327 €
12+3 854 €+4 410 €-556 €
13+3 854 €+4 645 €-791 €
14+3 854 €+4 886 €-1 032 €
15+3 854 €+5 133 €-1 279 €
16+3 854 €+5 387 €-1 533 €
17+3 854 €+5 648 €-1 794 €
18+3 854 €+5 915 €-2 061 €
19+3 854 €+6 190 €-2 336 €
20+3 854 €+6 472 €-2 618 €
21+3 854 €+6 762 €-2 908 €
22+3 854 €+7 059 €-3 205 €
23+3 854 €+7 365 €-3 511 €
24+3 854 €+7 678 €-3 824 €
25+3 854 €+8 000 €-4 146 €
Total+96 350 €+104 795 €+-8 445 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →