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T2 vendu loué, Grande Rue, 26800 ETOILE SUR RHONE

Bien expiré
VilleÉtoile-sur-Rhône (26)
Surface42.4m²
Coût Total92 940€
Loyer Annuel6 464€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 42.4 m²
Prix au m² : 1 485,85 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

A vendre, ETOILE SUR RHONE (26800), Grande Rue, dans petite copropriété en syndic bénévole, au 2ème étage et dernier étage, appartement de type 2 d'une surface de 42.40 m2 comprenant une pièce de vie avec cuisine ouverte, une salle de douche avec wc, une chambre. Le chauffage et l'eau chaude sanitaire sont électriques, les menuiseries sont en double vitrage. Ce bien est vendu loué, bail en location nue du 8/05/2023 : loyer mensuel hors charges 409.22EUR Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 860 EUR et 1230EUR par an (années de référence : 2021-22-23). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr . Possibilité d'acquérir un second lot loué au 1er étage. Cet appartement vous est proposé à la vente en exclusivité par l'agence DE MAISON PIERRE. - https://www.demaisonpierre.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Étoile-sur-Rhône
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26800
Coordonnées : 44.836191, 4.893794
Total : 92 940€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 24 900€
Valeur du bien : 87 900€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42.4m²
Loyer prédit : 12.71€/m²/mois
Fourchette : 10.01€ - 16.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 539€/mois
Loyer annuel estimé : 6464€/an
Fourchette totale : 424€ - 684€/mois
Fourchette annuelle : 5093€ - 8205€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :465,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 492,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 643,86€
Coût de l'assurance :8 132,25€
Taxe foncière : 646,44€/an
Soit par mois : 53,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 538,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 546,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 42.4 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 42.4 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour la chambre
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour la chambre
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 900 €(587 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 5500€ = 5500€, Main d'œuvre: 1100€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain complète: 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:800€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Étoile-sur-Rhône (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 100€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 539 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 464 €/an
Calcul : 539 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 212 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 940 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 325 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 646 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 084 €
Revenus locatifs : +6 464 €
Charges déductibles : -29 084 €
Résultat foncier Année 1 : -22 619 €(Déficit de 22 619 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 219 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 184 €/an
Revenus locatifs : +6 464 €
Charges déductibles : -4 184 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 281 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1219.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 464 €29 087 €3 215 €-22 622 €21 400 €1 222 €1 222 €
26 594 €4 103 €3 131 €2 491 €---
36 726 €4 015 €3 044 €2 710 €---
46 860 €3 925 €2 953 €2 935 €---
56 997 €3 832 €2 860 €3 166 €---
67 137 €3 735 €2 763 €3 403 €---
77 280 €3 634 €2 663 €3 646 €---
87 426 €3 530 €2 559 €3 895 €---
97 574 €3 423 €2 451 €4 151 €---
107 726 €3 312 €2 340 €4 414 €---
117 880 €3 196 €2 224 €4 684 €---
128 038 €3 077 €2 105 €4 961 €---
138 198 €2 953 €1 981 €5 245 €---
148 362 €2 825 €1 853 €5 538 €---
158 530 €2 692 €1 720 €5 837 €---
168 700 €2 555 €1 583 €6 145 €---
178 874 €2 413 €1 441 €6 462 €---
189 052 €2 265 €1 293 €6 787 €---
199 233 €2 113 €1 141 €7 120 €---
209 417 €1 955 €983 €7 463 €---
219 606 €1 791 €819 €7 815 €---
229 798 €1 622 €650 €8 176 €---
239 994 €1 446 €474 €8 548 €---
2410 194 €1 264 €293 €8 929 €---
2510 398 €1 076 €104 €9 321 €---
TOTAL207 056 €95 837 €46 644 €111 219 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 219 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 464 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 358 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 358 €-6 420 €+7 778 €
2+1 358 €+381 €+977 €
3+1 358 €+813 €+545 €
4+1 358 €+880 €+478 €
5+1 358 €+950 €+408 €
6+1 358 €+1 021 €+337 €
7+1 358 €+1 094 €+264 €
8+1 358 €+1 169 €+189 €
9+1 358 €+1 245 €+113 €
10+1 358 €+1 324 €+34 €
11+1 358 €+1 405 €-47 €
12+1 358 €+1 488 €-130 €
13+1 358 €+1 574 €-216 €
14+1 358 €+1 661 €-303 €
15+1 358 €+1 751 €-393 €
16+1 358 €+1 844 €-486 €
17+1 358 €+1 939 €-581 €
18+1 358 €+2 036 €-678 €
19+1 358 €+2 136 €-778 €
20+1 358 €+2 239 €-881 €
21+1 358 €+2 344 €-986 €
22+1 358 €+2 453 €-1 095 €
23+1 358 €+2 564 €-1 206 €
24+1 358 €+2 679 €-1 321 €
25+1 358 €+2 796 €-1 438 €
Total+33 950 €+33 366 €+584 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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