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Maison 6 pièces 120 m²

VilleAurillac (15)
Surface120m²
Coût Total184 706€
Loyer Annuel13 244€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 450 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 953,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 120 m² - Maison 6 pièces 120 m²

L'agence Laforet AURILLAC vous propose cette maison individuelle sur sous sol complet.

Ce bien est édifié sur un terrain de 511 m2 sur la commune d' Aurillac proche de toutes commodités dans un quartier résidentiel.

Composée en partie jour, d 'une entrée , une cuisine fermée, un salon-salle manger donnant sur un balcon .

En partie nuit, deux chambres , une salle de bains ainsi que WC séparé.

En sous sol : Un garage , une buanderie et une chaufferie et une salle de bain

Des travaux de rénovation sont à prévoir .

Votre conseiller Laforet AURILLAC : CONSTANT Sébastien [Coordonnées masquées] - Sébastien CONSTANT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 120 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 31/08/2026

Consommation énergie primaire : 462 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 462 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 000 € et 3 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.911871, 2.426952
Total : 184 706€
Prix d'acquisition : 114 450€
Travaux : 61 100€
Valeur du bien : 175 550€
Frais de notaire : 9 156€
Coût estimé : 9 156€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 12.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1104€/mois
Loyer annuel estimé : 13244€/an
Fourchette totale : 840€ - 1450€/mois
Fourchette annuelle : 10085€ - 17394€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 707,45 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 894 €
Prix d'achat :114 450 €
Décote à l'achat :-90 444€ (-44.1%)
Marge achat-revente :20 188€ (9.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 706€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :919,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :67,73€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 987,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 214,85€
Coût de l'assurance :20 317,66€
Taxe foncière : 1 324,45€/an
Soit par mois : 110,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 103,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 097,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 462 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et des installations vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture et remplacement du mobilier
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 100 €(509 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 200€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Pose de parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 104 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 244 €/an
Calcul : 1 104 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 292 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 706 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 813 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 324 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 529 €
Revenus locatifs : +13 244 €
Charges déductibles : -69 529 €
Résultat foncier Année 1 : -56 285 €(Déficit de 56 285 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 885 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 429 €/an
Revenus locatifs : +13 244 €
Charges déductibles : -8 429 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 815 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34884.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 393 €(65% de 114 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 705 €/an
Calcul : 74 393 € × 3,636% = 2 705 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 244 €69 535 €6 298 €-56 291 €21 400 €34 891 €34 891 €
213 509 €8 269 €6 132 €5 240 €--29 650 €
313 780 €8 097 €5 960 €5 683 €--23 968 €
414 055 €7 919 €5 782 €6 136 €--17 831 €
514 336 €7 735 €5 598 €6 601 €--11 230 €
614 623 €7 544 €5 407 €7 079 €--4 151 €
714 915 €7 347 €5 210 €7 569 €---
815 214 €7 143 €5 006 €8 071 €---
915 518 €6 931 €4 794 €8 587 €---
1015 828 €6 712 €4 575 €9 116 €---
1116 145 €6 486 €4 349 €9 659 €---
1216 468 €6 252 €4 114 €10 216 €---
1316 797 €6 009 €3 872 €10 788 €---
1417 133 €5 758 €3 621 €11 375 €---
1517 476 €5 498 €3 361 €11 978 €---
1617 825 €5 229 €3 092 €12 597 €---
1718 182 €4 950 €2 813 €13 232 €---
1818 545 €4 662 €2 525 €13 883 €---
1918 916 €4 364 €2 227 €14 553 €---
2019 295 €4 055 €1 918 €15 240 €---
2119 681 €3 735 €1 598 €15 945 €---
2220 074 €3 404 €1 267 €16 670 €---
2320 476 €3 062 €925 €17 414 €---
2420 885 €2 708 €570 €18 178 €---
2521 303 €2 341 €204 €18 962 €---
TOTAL424 225 €205 744 €91 215 €218 481 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 481 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 244 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 781 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 781 €-6 420 €+9 201 €
2+2 781 €0 €+2 781 €
3+2 781 €0 €+2 781 €
4+2 781 €0 €+2 781 €
5+2 781 €0 €+2 781 €
6+2 781 €0 €+2 781 €
7+2 781 €+1 025 €+1 756 €
8+2 781 €+2 421 €+360 €
9+2 781 €+2 576 €+205 €
10+2 781 €+2 735 €+46 €
11+2 781 €+2 898 €-117 €
12+2 781 €+3 065 €-284 €
13+2 781 €+3 236 €-455 €
14+2 781 €+3 413 €-632 €
15+2 781 €+3 593 €-812 €
16+2 781 €+3 779 €-998 €
17+2 781 €+3 969 €-1 188 €
18+2 781 €+4 165 €-1 384 €
19+2 781 €+4 366 €-1 585 €
20+2 781 €+4 572 €-1 791 €
21+2 781 €+4 784 €-2 003 €
22+2 781 €+5 001 €-2 220 €
23+2 781 €+5 224 €-2 443 €
24+2 781 €+5 453 €-2 672 €
25+2 781 €+5 689 €-2 908 €
Total+69 525 €+65 544 €+3 981 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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