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Appartement à 5min RER à vendre

VilleBoissy-Saint-Léger (94)
Surface102m²
Coût Total314 580€
Loyer Annuel20 410€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-497€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 265 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 2 598,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement à 5min RER à vendre - Vente appartement tout confort à Boissy-Saint-Léger 94 (RER A) proche Universités (Université Paris Est Créteil (UPEC), CHU Henri Mondor, intercommunal, Émile Roux. Villeneuve-Saint-Georges, etc.).

Appartement de 102m2 avec balcon quartier Haie-Griselle à 7 mn à pied du RER A (25 min Paris), gare routière bus pour Bonneuil (423/451) Créteil (423/451) Valenton (427/430), Villeneuve St Georges (427), Noctilien N32, etc. comprenant :

  • grande pièce de vie 36m2 (TV, deux canapés, tables, bibliothèque, etc.)
  • 3 chambres individuelles (12m2, 11m2 et 14m2).
  • grande cuisine aménagée et équipée (plaque, frigo américain, four, micro-ondes, lave-linge et lave-vaisselle),
  • deux salles d’eau,
  • WC indépendant,
  • parking

Charges de copropriétés : 400€/mois (parking compris)

Ville : Boissy-Saint-Léger
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94470
Coordonnées : 48.754240, 2.499920
Boissy-Saint-Léger
RER A
Total : 314 580€
Prix d'acquisition : 265 000€
Travaux : 28 380€
Valeur du bien : 293 380€
Frais de notaire : 21 200€
Coût estimé : 21 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 16.67€/m²/mois
Fourchette : 13.78€ - 20.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1701€/mois
Loyer annuel estimé : 20410€/an
Fourchette totale : 1406€ - 2058€/mois
Fourchette annuelle : 16867€ - 24698€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 130,07 €/m²
Basé sur :288 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :319 267 €
Prix d'achat :265 000 €
Décote à l'achat :-54 267€ (-17.0%)
Marge achat-revente :4 687€ (1.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :314 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 536,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :91,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 628,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 317,50€
Coût de l'assurance :27 525,75€
Taxe foncière : 2 041,01€/an
Soit par mois : 170,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 700,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 198,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-497,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager) et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - installations fonctionnelles mais légèrement datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, double vasque) et carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - bien entretenu mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 380 €(278 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (cuisine équipée + électroménager), Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 380€
    Remplacement baignoire: 1500€, Double vasque: 600€, Carrelage 6 m²: 480€ (80€/m²), Plomberie: 800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant 36 m²: 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds 30 m²: 50€/m² × 30 = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Boissy-Saint-Léger). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une rénovation de qualité, incluant matériaux et main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 701 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 410 €/an
Calcul : 1 701 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 154 €/an
Base de calcul : Emprunt de 314 580 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 101 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 041 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 476 €
Revenus locatifs : +20 410 €
Charges déductibles : -46 476 €
Résultat foncier Année 1 : -26 065 €(Déficit de 26 065 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 365 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 096 €/an
Revenus locatifs : +20 410 €
Charges déductibles : -18 096 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 315 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15365.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 250 €(65% de 265 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 264 €/an
Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 410 €46 486 €10 164 €-26 075 €10 700 €15 375 €15 375 €
220 818 €17 831 €9 889 €2 987 €--12 388 €
321 235 €17 547 €9 605 €3 687 €--8 701 €
421 659 €17 254 €9 312 €4 405 €--4 295 €
522 093 €16 951 €9 009 €5 141 €---
622 534 €16 638 €8 696 €5 896 €---
722 985 €16 315 €8 373 €6 670 €---
823 445 €15 981 €8 039 €7 464 €---
923 914 €15 636 €7 694 €8 278 €---
1024 392 €15 279 €7 337 €9 113 €---
1124 880 €14 911 €6 969 €9 969 €---
1225 377 €14 530 €6 588 €10 847 €---
1325 885 €14 137 €6 195 €11 748 €---
1426 403 €13 731 €5 789 €12 672 €---
1526 931 €13 311 €5 369 €13 620 €---
1627 469 €12 877 €4 935 €14 592 €---
1728 019 €12 429 €4 487 €15 590 €---
1828 579 €11 966 €4 024 €16 613 €---
1929 151 €11 487 €3 545 €17 663 €---
2029 734 €10 993 €3 051 €18 740 €---
2130 328 €10 482 €2 540 €19 846 €---
2230 935 €9 955 €2 013 €20 980 €---
2331 554 €9 410 €1 468 €22 144 €---
2432 185 €8 846 €904 €23 338 €---
2532 828 €8 264 €322 €24 564 €---
TOTAL653 741 €373 248 €146 318 €280 493 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 493 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 410 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 286 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 286 €-3 210 €+7 496 €
2+4 286 €0 €+4 286 €
3+4 286 €0 €+4 286 €
4+4 286 €0 €+4 286 €
5+4 286 €+254 €+4 032 €
6+4 286 €+1 769 €+2 517 €
7+4 286 €+2 001 €+2 285 €
8+4 286 €+2 239 €+2 047 €
9+4 286 €+2 483 €+1 803 €
10+4 286 €+2 734 €+1 552 €
11+4 286 €+2 991 €+1 295 €
12+4 286 €+3 254 €+1 032 €
13+4 286 €+3 524 €+762 €
14+4 286 €+3 802 €+484 €
15+4 286 €+4 086 €+200 €
16+4 286 €+4 378 €-92 €
17+4 286 €+4 677 €-391 €
18+4 286 €+4 984 €-698 €
19+4 286 €+5 299 €-1 013 €
20+4 286 €+5 622 €-1 336 €
21+4 286 €+5 954 €-1 668 €
22+4 286 €+6 294 €-2 008 €
23+4 286 €+6 643 €-2 357 €
24+4 286 €+7 001 €-2 715 €
25+4 286 €+7 369 €-3 083 €
Total+107 150 €+84 148 €+23 002 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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