Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleVarennes-en-Argonne (55)
Surface230m²
Coût Total169 600€
Loyer Annuel16 379€
Rentabilité9.66%
Cashflow/mois+351€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 630,43 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison entièrement rénovée avec goût et des matériaux de qualité, offrant une superficie de 230 m² habitables sur un terrain clos de 703 m². Rez-de-chaussée : Entrée, cuisine équipée, grand salon, petit salon, salle de jeux, toilettes. 1er étage : Quatre chambres dont deux avec salle d'eau et wc privatifs ainsi qu'une salle d'eau indépendante. 2ème étage : Trois chambres et deux greniers. Deux dépendances, un garage avec atelier, deux caves et une grande terrasse complètent ce bien. Équipements : Menuiserie PVC double vitrage, chauffages bois et granulé, toiture en parfait état, assainissement collectif conforme. Idéal pour une grande famille ou un investisseur. Possibilité de créer facilement, à moindre coût, deux logements indépendants voire deux gîtes. Bien rare, à visiter sans tarder !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 145 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Éric JACQUEMIN - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de BAR LE DUC sous le numéro 795 222 389

Ville : Varennes-en-Argonne
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55270
Total : 169 600€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 158 000€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 5.93€/m²/mois
Fourchette : 4.72€ - 7.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1365€/mois
Loyer annuel estimé : 16379€/an
Fourchette totale : 1086€ - 1715€/mois
Fourchette annuelle : 13033€ - 20583€/an
Rentabilité brute :9.66%
Fourchette de rentabilité :7.68% - 12.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :649,84 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 463 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-4 463€ (-3.0%)
Marge achat-revente :-20 137€ (-13.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :828,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :49,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 877,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 884,38€
Coût de l'assurance :14 840,00€
Taxe foncière : 1 637,87€/an
Soit par mois : 136,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 364,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 014,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :350,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage bois et granulé existant
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais mise à jour recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(57 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 365 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 379 €/an
Calcul : 1 365 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 474 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 594 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 638 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 706 €
Revenus locatifs : +16 379 €
Charges déductibles : -20 706 €
Résultat foncier Année 1 : -4 327 €(Déficit de 4 327 €)
Imputable sur revenu global : 4 327 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 706 €/an
Revenus locatifs : +16 379 €
Charges déductibles : -7 706 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 673 €/an
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 379 €20 711 €5 479 €-4 332 €4 332 €--
216 706 €7 563 €5 331 €9 143 €---
317 040 €7 410 €5 178 €9 630 €---
417 381 €7 252 €5 020 €10 129 €---
517 729 €7 089 €4 857 €10 640 €---
618 083 €6 920 €4 688 €11 163 €---
718 445 €6 746 €4 514 €11 699 €---
818 814 €6 566 €4 334 €12 248 €---
919 190 €6 379 €4 148 €12 811 €---
1019 574 €6 187 €3 956 €13 387 €---
1119 966 €5 989 €3 757 €13 977 €---
1220 365 €5 783 €3 552 €14 581 €---
1320 772 €5 571 €3 340 €15 201 €---
1421 188 €5 352 €3 121 €15 835 €---
1521 611 €5 126 €2 894 €16 485 €---
1622 044 €4 892 €2 661 €17 151 €---
1722 484 €4 650 €2 419 €17 834 €---
1822 934 €4 401 €2 169 €18 533 €---
1923 393 €4 143 €1 911 €19 250 €---
2023 861 €3 876 €1 645 €19 984 €---
2124 338 €3 601 €1 370 €20 737 €---
2224 825 €3 317 €1 085 €21 508 €---
2325 321 €3 023 €791 €22 298 €---
2425 828 €2 719 €488 €23 108 €---
2526 344 €2 405 €174 €23 939 €---
TOTAL524 614 €147 671 €78 884 €376 943 €4 332 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 300 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 376 943 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 379 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 440 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 440 €-1 300 €+4 740 €
2+3 440 €+2 743 €+697 €
3+3 440 €+2 889 €+551 €
4+3 440 €+3 039 €+401 €
5+3 440 €+3 192 €+248 €
6+3 440 €+3 349 €+91 €
7+3 440 €+3 510 €-70 €
8+3 440 €+3 675 €-235 €
9+3 440 €+3 843 €-403 €
10+3 440 €+4 016 €-576 €
11+3 440 €+4 193 €-753 €
12+3 440 €+4 374 €-934 €
13+3 440 €+4 560 €-1 120 €
14+3 440 €+4 751 €-1 311 €
15+3 440 €+4 946 €-1 506 €
16+3 440 €+5 145 €-1 705 €
17+3 440 €+5 350 €-1 910 €
18+3 440 €+5 560 €-2 120 €
19+3 440 €+5 775 €-2 335 €
20+3 440 €+5 995 €-2 555 €
21+3 440 €+6 221 €-2 781 €
22+3 440 €+6 452 €-3 012 €
23+3 440 €+6 690 €-3 250 €
24+3 440 €+6 933 €-3 493 €
25+3 440 €+7 182 €-3 742 €
Total+86 000 €+113 083 €+-27 083 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →