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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleCromac (87)
Surface110m²
Coût Total162 603€
Loyer Annuel9 073€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 632 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 723,93 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 110 m², Bâtiment de 1 étage, 4 Pièces, 2 Chambres, 5 Parkings, Terrain de 10239 m², Travaux, Calme

Ensemble immobilier à rénover comprenant une maison de 4 pièces (~110 m²) avec grange attenante, hangar et terrain d'environ 10 200 m² dans un environnement calme. Idéal projet campagne ou travaux à prévoir.

Ville : Cromac
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87160
Coordonnées : 46.337020, 1.302520
Total : 162 603€
Prix d'acquisition : 79 632€
Travaux : 76 600€
Valeur du bien : 156 232€
Frais de notaire : 6 371€
Coût estimé : 6 371€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 756€/mois
Loyer annuel estimé : 9073€/an
Fourchette totale : 582€ - 983€/mois
Fourchette annuelle : 6981€ - 11792€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 7.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 603€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :800,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :47,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 847,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 439,84€
Coût de l'assurance :14 227,76€
Taxe foncière : 907,28€/an
Soit par mois : 75,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 756,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 923,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-167,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet, stratifié ou carrelage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 600 €(696 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 600€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (installation incluse, prix moyen pour PVC)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (inclut meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (inclut douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Revêtement sol (parquet): 20 m² × 150€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (inclut revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Cromac (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 756 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 073 €/an
Calcul : 756 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 361 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 603 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 569 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 907 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 438 €
Revenus locatifs : +9 073 €
Charges déductibles : -83 438 €
Résultat foncier Année 1 : -74 365 €(Déficit de 74 365 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 965 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 838 €/an
Revenus locatifs : +9 073 €
Charges déductibles : -6 838 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 235 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52964.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 632 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 761 €(65% de 79 632 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 882 €/an
Calcul : 51 761 € × 3,636% = 1 882 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 073 €83 443 €5 366 €-74 370 €21 400 €52 970 €52 970 €
29 254 €6 699 €5 223 €2 555 €--50 415 €
39 439 €6 551 €5 074 €2 889 €--47 526 €
49 628 €6 397 €4 921 €3 231 €--44 295 €
59 821 €6 238 €4 762 €3 582 €--40 713 €
610 017 €6 074 €4 598 €3 943 €--36 770 €
710 218 €5 905 €4 428 €4 313 €--32 457 €
810 422 €5 729 €4 253 €4 693 €--27 764 €
910 630 €5 548 €4 071 €5 083 €--22 682 €
1010 843 €5 360 €3 884 €5 483 €--17 199 €
1111 060 €5 166 €3 690 €5 894 €--11 306 €
1211 281 €4 966 €3 489 €6 315 €---
1311 507 €4 758 €3 282 €6 748 €---
1411 737 €4 544 €3 068 €7 193 €---
1511 971 €4 322 €2 846 €7 649 €---
1612 211 €4 093 €2 617 €8 118 €---
1712 455 €3 856 €2 380 €8 599 €---
1812 704 €3 611 €2 135 €9 093 €---
1912 958 €3 358 €1 882 €9 600 €---
2013 217 €3 096 €1 620 €10 121 €---
2113 482 €2 826 €1 349 €10 656 €---
2213 751 €2 546 €1 069 €11 206 €---
2314 026 €2 256 €780 €11 770 €---
2414 307 €1 957 €481 €12 350 €---
2514 593 €1 648 €171 €12 945 €---
TOTAL290 606 €190 950 €77 440 €99 656 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 656 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 073 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 905 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 905 €-6 420 €+8 325 €
2+1 905 €0 €+1 905 €
3+1 905 €0 €+1 905 €
4+1 905 €0 €+1 905 €
5+1 905 €0 €+1 905 €
6+1 905 €0 €+1 905 €
7+1 905 €0 €+1 905 €
8+1 905 €0 €+1 905 €
9+1 905 €0 €+1 905 €
10+1 905 €0 €+1 905 €
11+1 905 €0 €+1 905 €
12+1 905 €+1 895 €+10 €
13+1 905 €+2 024 €-119 €
14+1 905 €+2 158 €-253 €
15+1 905 €+2 295 €-390 €
16+1 905 €+2 435 €-530 €
17+1 905 €+2 580 €-675 €
18+1 905 €+2 728 €-823 €
19+1 905 €+2 880 €-975 €
20+1 905 €+3 036 €-1 131 €
21+1 905 €+3 197 €-1 292 €
22+1 905 €+3 362 €-1 457 €
23+1 905 €+3 531 €-1 626 €
24+1 905 €+3 705 €-1 800 €
25+1 905 €+3 884 €-1 979 €
Total+47 625 €+33 289 €+14 336 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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