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Détails du bien

Bien expiré
VilleLens (62)
Surface88m²
Coût Total150 730€
Loyer Annuel10 520€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 375 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

LENS - INVESTISSEMENT LOCATIF - F4 EN FRESIDENCE - VENDU LOUE AVEC GARANTIE DE LOYER - LOCATAIRE PRESENT DEPUIS 2009 - 2 BALCONS - 2 PARKINGS - DERNIER ETAGE - ASCENSEUR - EXPOSITION SUD-EST AU CALME.

Résidence avec gardien en centre ville, proche du stade Léo LAGRANGE, F4 de 88.02 m² loi CARREZ au 4 éme et dernier étage avec ascenseur comprenant une cuisine aménagée et semi équipée indépendante, grand séjour très lumineux avec un balcon attenant de 11 m², hall d'entrée avec placard, salle de bain, trois chambres dont une avec balcon de 16 m² et un wc. L'ensemble du logement profite d'une vue sur le parc intérieur, au soleil, au calme et sans aucun vis à vis. Deux places de parking privatives dont une au sous-sol. Chauffage et eau chaude individuels électriques, double vitrage, volet roulant et interphone. Taxe foncière 2024 : 2093 euros.

Bail nu de 3 ans signé le 24/04/09 (renouvelé par tacite reconduction). Comptabilité à jour. Loyer actuel hors charge : 909.20 euros/mois. Provisions sur charges de copropriété : 101,00 euros par mois. Notre société peut vous apporter dans le cadre de la gestion locative, une assurance de loyers impayés, de carence de locataire et de dégradations locatives.

Pour tous renseignements : SNG Immobilier, contactez notre agent commercial au 06x21x31x75x97

Honoraires inclus de 10% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 110 000 euros. Dans une copropriété de 230 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 2 596 euros/an. Procédure en cours : OXYDATION DES GARDE CORPS, EFFRITEMENT PEINTURE SUR NEZ DE BALCON. Classe énergie D, Classe climat B Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1509.00 euros et 2043.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller SNG Extensia : Jérôme VANGREVELYNGHE Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 479 854 432 RSAC BOULOGNE SUR MER RCP 59 661 778

Ville : Lens
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62300
Total : 150 730€
Prix d'acquisition : 121 000€
Travaux : 20 050€
Valeur du bien : 141 050€
Frais de notaire : 9 680€
Coût estimé : 9 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 9.96€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 877€/mois
Loyer annuel estimé : 10520€/an
Fourchette totale : 716€ - 1073€/mois
Fourchette annuelle : 8595€ - 12876€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :735,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :42,71€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 778,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 868,47€
Coût de l'assurance :12 812,05€
Taxe foncière : 2 093,00€/an
Soit par mois : 174,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 101,00€/mois
Soit par an : 1 212,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 876,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 053,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 181 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage électrique individuel par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain d'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, remplacement si nécessaire.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 050 €(228 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 700€ = 2800€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Électricité mise aux normes: 800€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain:900€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification plomberie: 500€, Main d'œuvre: 220€
  • Chambres:1 500€
    Peinture chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 420€
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lens (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 877 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 520 €/an
Calcul : 877 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 850 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 730 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 093 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 212 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 718 €
Revenus locatifs : +10 520 €
Charges déductibles : -28 718 €
Résultat foncier Année 1 : -18 197 €(Déficit de 18 197 €)
Imputable sur revenu global : 18 197 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 668 €/an
Revenus locatifs : +10 520 €
Charges déductibles : -8 668 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 853 €/an
Prix d'achat du bien : 121 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 650 €(65% de 121 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 860 €/an
Calcul : 78 650 € × 3,636% = 2 860 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 520 €28 722 €4 855 €-18 202 €18 202 €--
210 731 €8 541 €4 723 €2 190 €---
310 945 €8 405 €4 588 €2 540 €---
411 164 €8 265 €4 448 €2 899 €---
511 387 €8 120 €4 303 €3 267 €---
611 615 €7 971 €4 153 €3 645 €---
711 848 €7 816 €3 999 €4 031 €---
812 084 €7 656 €3 839 €4 428 €---
912 326 €7 491 €3 674 €4 835 €---
1012 573 €7 321 €3 504 €5 252 €---
1112 824 €7 145 €3 328 €5 679 €---
1213 081 €6 963 €3 146 €6 118 €---
1313 342 €6 775 €2 958 €6 567 €---
1413 609 €6 581 €2 764 €7 028 €---
1513 881 €6 381 €2 563 €7 501 €---
1614 159 €6 173 €2 356 €7 986 €---
1714 442 €5 959 €2 142 €8 483 €---
1814 731 €5 738 €1 921 €8 993 €---
1915 026 €5 510 €1 692 €9 516 €---
2015 326 €5 274 €1 456 €10 052 €---
2115 633 €5 030 €1 212 €10 603 €---
2215 945 €4 778 €961 €11 167 €---
2316 264 €4 518 €700 €11 746 €---
2416 589 €4 249 €432 €12 340 €---
2516 921 €3 971 €154 €12 950 €---
TOTAL336 967 €185 356 €69 868 €151 612 €18 202 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 461 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 612 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 520 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 209 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 209 €-5 461 €+7 670 €
2+2 209 €+657 €+1 552 €
3+2 209 €+762 €+1 447 €
4+2 209 €+870 €+1 339 €
5+2 209 €+980 €+1 229 €
6+2 209 €+1 093 €+1 116 €
7+2 209 €+1 209 €+1 000 €
8+2 209 €+1 328 €+881 €
9+2 209 €+1 450 €+759 €
10+2 209 €+1 575 €+634 €
11+2 209 €+1 704 €+505 €
12+2 209 €+1 835 €+374 €
13+2 209 €+1 970 €+239 €
14+2 209 €+2 108 €+101 €
15+2 209 €+2 250 €-41 €
16+2 209 €+2 396 €-187 €
17+2 209 €+2 545 €-336 €
18+2 209 €+2 698 €-489 €
19+2 209 €+2 855 €-646 €
20+2 209 €+3 016 €-807 €
21+2 209 €+3 181 €-972 €
22+2 209 €+3 350 €-1 141 €
23+2 209 €+3 524 €-1 315 €
24+2 209 €+3 702 €-1 493 €
25+2 209 €+3 885 €-1 676 €
Total+55 225 €+45 483 €+9 742 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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