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Vends appartement rénové dans résidence calme au rdc

VilleThiers (63)
Surface53
Coût Total69 199
Loyer Annuel4 528
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-18
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 59 999 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 132,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bonjour, Je vends cet appartement situé sur la commune de Thiers pas très loin de la mairie et du centre historique. Cet appartement se trouve au rez de chaussé dans une résidence calme et sécurisée par interphone et badge. Concernant la copropriété, de gros travaux ont été effectués : changement du chauffage collectif (fioul au gaz) , les colonnes d'eau usées ont toutes été changées. Ce qui a permis de baisser considérablement les charges. Dans cet appartement entièrement rénové , vous trouverez un hall d'entrée assez grand avec une armoire encastrée , un wc et une salle de bain séparée avec baignoire , une cuisine entièrement équipée avec une plaque électrique, hotte, frigo ,four, et machine à lavée. Ensuite, vous trouverez une pièce servant actuellement de salon séjour avec par la suite deux chambres. dont une donnant sur un balcon. l'appartement à 3 grandes baies vitrées dans chaque pièces changées en 2024 avec volets roulant électriques ( toutes les fenêtres ont été changées dans l'appartement et son en double vitrage.). Les sols sont en parquet , cuisine sdb et toilette en carrelage. Cet appartement dispose aussi une cave se situant au niveau -4. Pour tout renseignement complémentaire n'hésitez pas à me contacter. Ce bien est vendu sans Agence donc pas de frais et négociable.

Ville : Thiers
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63300
Coordonnées : 45.857420, 3.550940
Total : 69 199
Prix d'acquisition : 59 999
Travaux : 4 400
Valeur du bien : 64 399
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53
Loyer prédit : 7.12€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 9.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 377€/mois
Loyer annuel estimé : 4528€/an
Fourchette totale : 292€ - 488€/mois
Fourchette annuelle : 3500€ - 5857€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :593,75 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :31 469
Prix d'achat :59 999
Décote à l'achat :+28 530 (+90.7%)
Marge achat-revente :-37 730€ (-119.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 199
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :337,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :19,61€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 357,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 185,85
Coût de l'assurance :5 881,92
Taxe foncière : 452,77€/an
Soit par mois : 37,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 377,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 395,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 400(83 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 600
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thiers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 377 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 528 €/an
Calcul : 377 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 234 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 199 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 235 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 453 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 322
Revenus locatifs : +4 528
Charges déductibles : -7 322
Résultat foncier Année 1 : -2 794(Déficit de 2 794 €)
Imputable sur revenu global : 2 794
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 922 €/an
Revenus locatifs : +4 528
Charges déductibles : -2 922
Résultat foncier Années 2+ : 1 606 €/an
Prix d'achat du bien : 59 999
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 999(65% de 59 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 38 999 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 5287 3242 236-2 7962 796 €--
24 6182 8632 1751 755---
34 7112 8012 1131 910---
44 8052 7362 0482 068---
54 9012 6701 9822 231---
64 9992 6011 9132 398---
75 0992 5301 8422 569---
85 2012 4561 7682 744---
95 3052 3801 6922 924---
105 4112 3021 6143 109---
115 5192 2211 5333 298---
125 6302 1371 4493 492---
135 7422 0511 3633 691---
145 8571 9611 2733 896---
155 9741 8691 1814 105---
166 0941 7741 0864 320---
176 2161 6759874 541---
186 3401 5738854 767---
196 4671 4687804 999---
206 5961 3596715 237---
216 7281 2475595 481---
226 8621 1314435 732---
237 0001 0113235 989---
247 1408871996 253---
257 282759716 524---
TOTAL145 02353 78732 18691 2362 796Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 839
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 236
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 528 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +951 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+951-839+1 790
2+951+526+425
3+951+573+378
4+951+621+330
5+951+669+282
6+951+719+232
7+951+771+180
8+951+823+128
9+951+877+74
10+951+933+18
11+951+989-38
12+951+1 048-97
13+951+1 107-156
14+951+1 169-218
15+951+1 232-281
16+951+1 296-345
17+951+1 362-411
18+951+1 430-479
19+951+1 500-549
20+951+1 571-620
21+951+1 644-693
22+951+1 719-768
23+951+1 797-846
24+951+1 876-925
25+951+1 957-1 006
Total+23 775+27 371+-3 596
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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