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Appartement à vendre

VilleToulouse (31)
Surface50m²
Coût Total112 750€
Loyer Annuel9 551€
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 65 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 300 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/8 étage, Ascenseur, Salle de bain, 1 chambre, 1 parking: Parking, Balcon, Non meublé

TOULOUSE - LA CEPIERE

Spécial investisseur !

Venez découvrir ce grand appartement T2 de 50m² offrant un très bon rapport locatif.

Au 5ème étage avec ascenseur, cet appartement comprend: une entrée, une grande pièce de vie donnant sur le balcon le tout exposé sud ouest, une cuisine, une chambre et une salle de bain. Vous pourrez profiter d'un cellier en rez-de-chaussée et d'un parking en stationnement libre. Actuellement l'appartement est loué à 460 euros CC.

A VISITER SANS TARDER ! Référence agence : 1733

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.585575, 1.409933
Total : 112 750€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 42 550€
Valeur du bien : 107 550€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 15.92€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 19.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 796€/mois
Loyer annuel estimé : 9551€/an
Fourchette totale : 650€ - 975€/mois
Fourchette annuelle : 7798€ - 11700€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.92% - 10.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 757,58 €/m²
Basé sur :341 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 879 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-22 879€ (-26.0%)
Marge achat-revente :-24 871€ (-28.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :550,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 583,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 442,30€
Coût de l'assurance :9 865,63€
Taxe foncière : 955,13€/an
Soit par mois : 79,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 795,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 663,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :132,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée et équipements anciens
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - signes d'humidité et carrelage ancien
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - imperfections sur les murs nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 550 €(851 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 1500€/m² = 9000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon les coûts moyens constatés pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 796 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 551 €/an
Calcul : 796 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 639 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 750 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 955 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 539 €
Revenus locatifs : +9 551 €
Charges déductibles : -47 539 €
Résultat foncier Année 1 : -37 988 €(Déficit de 37 988 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 588 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 989 €/an
Revenus locatifs : +9 551 €
Charges déductibles : -4 989 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 562 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16587.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 551 €47 543 €3 643 €-37 991 €21 400 €16 591 €16 591 €
29 742 €4 894 €3 544 €4 848 €--11 743 €
39 937 €4 792 €3 443 €5 145 €--6 598 €
410 136 €4 687 €3 338 €5 449 €--1 149 €
510 339 €4 579 €3 229 €5 760 €---
610 545 €4 467 €3 117 €6 079 €---
710 756 €4 351 €3 001 €6 406 €---
810 971 €4 231 €2 881 €6 740 €---
911 191 €4 107 €2 758 €7 084 €---
1011 415 €3 980 €2 630 €7 435 €---
1111 643 €3 847 €2 498 €7 796 €---
1211 876 €3 711 €2 361 €8 165 €---
1312 113 €3 570 €2 220 €8 543 €---
1412 356 €3 424 €2 075 €8 931 €---
1512 603 €3 274 €1 924 €9 329 €---
1612 855 €3 119 €1 769 €9 736 €---
1713 112 €2 958 €1 608 €10 154 €---
1813 374 €2 792 €1 442 €10 582 €---
1913 642 €2 620 €1 271 €11 021 €---
2013 915 €2 443 €1 094 €11 471 €---
2114 193 €2 260 €911 €11 933 €---
2214 477 €2 071 €721 €12 405 €---
2314 766 €1 876 €526 €12 890 €---
2415 062 €1 674 €324 €13 388 €---
2515 363 €1 465 €116 €13 897 €---
TOTAL305 933 €128 736 €52 442 €177 196 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 196 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 551 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 006 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 006 €-6 420 €+8 426 €
2+2 006 €0 €+2 006 €
3+2 006 €0 €+2 006 €
4+2 006 €0 €+2 006 €
5+2 006 €+1 383 €+623 €
6+2 006 €+1 824 €+182 €
7+2 006 €+1 922 €+84 €
8+2 006 €+2 022 €-16 €
9+2 006 €+2 125 €-119 €
10+2 006 €+2 231 €-225 €
11+2 006 €+2 339 €-333 €
12+2 006 €+2 449 €-443 €
13+2 006 €+2 563 €-557 €
14+2 006 €+2 679 €-673 €
15+2 006 €+2 799 €-793 €
16+2 006 €+2 921 €-915 €
17+2 006 €+3 046 €-1 040 €
18+2 006 €+3 175 €-1 169 €
19+2 006 €+3 306 €-1 300 €
20+2 006 €+3 441 €-1 435 €
21+2 006 €+3 580 €-1 574 €
22+2 006 €+3 722 €-1 716 €
23+2 006 €+3 867 €-1 861 €
24+2 006 €+4 016 €-2 010 €
25+2 006 €+4 169 €-2 163 €
Total+50 150 €+53 159 €+-3 009 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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