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Maison à vendre

VilleMesves-sur-Loire (58)
Surface97.5m²
Coût Total126 310€
Loyer Annuel8 846€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 97.5 m²
Prix au m² : 687,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, calme, Non meublé

Coup de cœur assuré pour cette charmante maison à Mesves Sur Loire. Située dans un quartier calme et recherché, cette charmante maison de 97 m2 saura vous séduire par ses beaux volumes et sa luminosité exceptionnelle.

Les atouts du bien :

  • Espace de vie : Un grand séjour baigné de lumière.
  • Cuisine : Ouverte, idéale pour recevoir.
  • Coté nuit : Deux chambres spacieuses.
  • Extérieurs : Un jolie jardin arborés de 355 m2 et un garage de 30 m2 .

Proche de toutes les commodités, c'est le cadre parfait pour poser vos valises et profiter de la vie de famille. Prix : 67 000 euros.

Contactez moi dès aujourd'hui pour organiser une visite ! Rachel Bardin agent commercial micro entreprise immatriculé au RSAC 802 732 412 de Bourges Référence agence : 15032

Ville : Mesves-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58400
Coordonnées : 47.243833, 2.991436
Total : 126 310€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 53 950€
Valeur du bien : 120 950€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97.5m²
Loyer prédit : 7.56€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 737€/mois
Loyer annuel estimé : 8846€/an
Fourchette totale : 570€ - 953€/mois
Fourchette annuelle : 6844€ - 11434€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 227,27 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 659 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-52 659€ (-44.0%)
Marge achat-revente :-6 651€ (-5.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :622,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :31,58€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 653,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 356,60€
Coût de l'assurance :9 473,25€
Taxe foncière : 884,59€/an
Soit par mois : 73,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 737,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 727,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 97.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 97.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 950 €(553 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 750€
    Isolation combles: 97.5 m² × 100€/m² = 9750€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:5 400€
    Rénovation chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mesves-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 737 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 846 €/an
Calcul : 737 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 177 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 310 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 885 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 391 €
Revenus locatifs : +8 846 €
Charges déductibles : -59 391 €
Résultat foncier Année 1 : -50 545 €(Déficit de 50 545 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 145 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 441 €/an
Revenus locatifs : +8 846 €
Charges déductibles : -5 441 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 405 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29144.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 846 €59 395 €4 181 €-50 549 €21 400 €29 149 €29 149 €
29 023 €5 333 €4 069 €3 690 €--25 459 €
39 203 €5 217 €3 954 €3 986 €--21 473 €
49 387 €5 098 €3 834 €4 289 €--17 184 €
59 575 €4 974 €3 711 €4 601 €--12 583 €
69 767 €4 847 €3 583 €4 920 €--7 663 €
79 962 €4 714 €3 451 €5 247 €--2 415 €
810 161 €4 578 €3 314 €5 583 €---
910 364 €4 437 €3 173 €5 928 €---
1010 572 €4 291 €3 027 €6 281 €---
1110 783 €4 140 €2 876 €6 644 €---
1210 999 €3 983 €2 720 €7 015 €---
1311 219 €3 822 €2 558 €7 397 €---
1411 443 €3 655 €2 391 €7 788 €---
1511 672 €3 482 €2 219 €8 190 €---
1611 905 €3 304 €2 040 €8 602 €---
1712 144 €3 119 €1 856 €9 024 €---
1812 386 €2 928 €1 665 €9 458 €---
1912 634 €2 731 €1 467 €9 903 €---
2012 887 €2 527 €1 263 €10 360 €---
2113 145 €2 316 €1 052 €10 829 €---
2213 407 €2 097 €834 €11 310 €---
2313 676 €1 872 €608 €11 804 €---
2413 949 €1 639 €375 €12 311 €---
2514 228 €1 397 €134 €12 831 €---
TOTAL283 338 €145 895 €60 357 €137 443 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 443 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 846 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 858 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 858 €-6 420 €+8 278 €
2+1 858 €0 €+1 858 €
3+1 858 €0 €+1 858 €
4+1 858 €0 €+1 858 €
5+1 858 €0 €+1 858 €
6+1 858 €0 €+1 858 €
7+1 858 €0 €+1 858 €
8+1 858 €+950 €+908 €
9+1 858 €+1 778 €+80 €
10+1 858 €+1 884 €-26 €
11+1 858 €+1 993 €-135 €
12+1 858 €+2 105 €-247 €
13+1 858 €+2 219 €-361 €
14+1 858 €+2 336 €-478 €
15+1 858 €+2 457 €-599 €
16+1 858 €+2 581 €-723 €
17+1 858 €+2 707 €-849 €
18+1 858 €+2 837 €-979 €
19+1 858 €+2 971 €-1 113 €
20+1 858 €+3 108 €-1 250 €
21+1 858 €+3 249 €-1 391 €
22+1 858 €+3 393 €-1 535 €
23+1 858 €+3 541 €-1 683 €
24+1 858 €+3 693 €-1 835 €
25+1 858 €+3 849 €-1 991 €
Total+46 450 €+41 233 €+5 217 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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