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Maison à vendre

VilleSaint-Aigulin (17)
Surface123m²
Coût Total126 993€
Loyer Annuel11 099€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 336 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 701,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Jardin, calme, Pas de cave

Maison en pierre située dans un hameau calme. Elle offre une pièce de vie lumineuse de 40m², une cuisine de 25m² avec insert bois, 3 chambres et un bureau/dressing de 9m². Vous profiterez également d'une dépendance en pierre de 80m² et d'un agréable terrain arboré. A découvrir rapidement ! Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Saint-Aigulin
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17360
Coordonnées : 45.169060, -0.045667
Total : 126 993€
Prix d'acquisition : 86 336€
Travaux : 33 750€
Valeur du bien : 120 086€
Frais de notaire : 6 907€
Coût estimé : 6 907€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 925€/mois
Loyer annuel estimé : 11099€/an
Fourchette totale : 737€ - 1161€/mois
Fourchette annuelle : 8839€ - 13937€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :6.96% - 10.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :976,81 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :120 147 €
Prix d'achat :86 336 €
Décote à l'achat :-33 811€ (-28.1%)
Marge achat-revente :-6 846€ (-5.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 993€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :632,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :46,56€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 678,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 713,97€
Coût de l'assurance :13 969,23€
Taxe foncière : 1 109,90€/an
Soit par mois : 92,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 924,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 771,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :153,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres avec pose de parquet flottant
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans le salon avec pose de carrelage ou rénovation du carrelage existant
Quantité: salon (environ 55 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - carrelage usé nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 55 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 750 €(274 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 9000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant 36 m²: 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€
  • Salon - Revêtement sol:5 500€
    Carrelage 55 m²: 100€/m² × 55 = 5500€
  • Salon - Peinture:2 750€
    Peinture murs/plafonds 55 m²: 50€/m² × 55 = 2750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Aigulin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 925 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 099 €/an
Calcul : 925 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 326 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 993 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 559 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 110 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 745 €
Revenus locatifs : +11 099 €
Charges déductibles : -39 745 €
Résultat foncier Année 1 : -28 646 €(Déficit de 28 646 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 17 946 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 995 €/an
Revenus locatifs : +11 099 €
Charges déductibles : -5 995 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 104 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17945.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 336 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 118 €(65% de 86 336 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 041 €/an
Calcul : 56 118 € × 3,636% = 2 041 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 099 €39 749 €4 330 €-28 650 €10 700 €17 950 €17 950 €
211 321 €5 885 €4 216 €5 436 €--12 513 €
311 547 €5 766 €4 098 €5 781 €--6 732 €
411 778 €5 644 €3 975 €6 134 €--598 €
512 014 €5 517 €3 849 €6 497 €---
612 254 €5 386 €3 718 €6 868 €---
712 499 €5 251 €3 582 €7 249 €---
812 749 €5 110 €3 441 €7 639 €---
913 004 €4 965 €3 296 €8 039 €---
1013 264 €4 814 €3 146 €8 450 €---
1113 530 €4 659 €2 990 €8 871 €---
1213 800 €4 497 €2 829 €9 303 €---
1314 076 €4 331 €2 662 €9 746 €---
1414 358 €4 158 €2 489 €10 200 €---
1514 645 €3 979 €2 311 €10 666 €---
1614 938 €3 794 €2 126 €11 144 €---
1715 237 €3 603 €1 934 €11 634 €---
1815 541 €3 405 €1 736 €12 137 €---
1915 852 €3 199 €1 531 €12 653 €---
2016 169 €2 987 €1 319 €13 182 €---
2116 493 €2 767 €1 099 €13 725 €---
2216 822 €2 540 €871 €14 282 €---
2317 159 €2 305 €636 €14 854 €---
2417 502 €2 061 €392 €15 441 €---
2517 852 €1 809 €140 €16 044 €---
TOTAL355 506 €138 181 €62 714 €217 325 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 325 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 099 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 331 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 331 €-3 210 €+5 541 €
2+2 331 €0 €+2 331 €
3+2 331 €0 €+2 331 €
4+2 331 €0 €+2 331 €
5+2 331 €+1 770 €+561 €
6+2 331 €+2 060 €+271 €
7+2 331 €+2 175 €+156 €
8+2 331 €+2 292 €+39 €
9+2 331 €+2 412 €-81 €
10+2 331 €+2 535 €-204 €
11+2 331 €+2 661 €-330 €
12+2 331 €+2 791 €-460 €
13+2 331 €+2 924 €-593 €
14+2 331 €+3 060 €-729 €
15+2 331 €+3 200 €-869 €
16+2 331 €+3 343 €-1 012 €
17+2 331 €+3 490 €-1 159 €
18+2 331 €+3 641 €-1 310 €
19+2 331 €+3 796 €-1 465 €
20+2 331 €+3 955 €-1 624 €
21+2 331 €+4 118 €-1 787 €
22+2 331 €+4 285 €-1 954 €
23+2 331 €+4 456 €-2 125 €
24+2 331 €+4 632 €-2 301 €
25+2 331 €+4 813 €-2 482 €
Total+58 275 €+65 197 €+-6 922 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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