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Maison 4 pièces 82 m²

VilleCoren (15)
Surface82m²
Coût Total97 176€
Loyer Annuel6 800€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 200 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 526,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 82 m²

COREN (15), maison de 82 m2 habitables à rénover. Composée de: RDC: cuisine, salon, salle d'eau, WC Etage: 3 chambres Grenier Garage Terrain de 688 m2

Surface : 82 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Coren
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15100
Coordonnées : 45.077705, 3.107545
Total : 97 176€
Prix d'acquisition : 43 200€
Travaux : 50 520€
Valeur du bien : 93 720€
Frais de notaire : 3 456€
Coût estimé : 3 456€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 6.91€/m²/mois
Fourchette : 5.27€ - 9.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 567€/mois
Loyer annuel estimé : 6800€/an
Fourchette totale : 432€ - 743€/mois
Fourchette annuelle : 5186€ - 8916€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 577,46 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :129 351 €
Prix d'achat :43 200 €
Décote à l'achat :-86 151€ (-66.6%)
Marge achat-revente :32 175€ (24.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 176€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :485,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :28,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 513,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 457,27€
Coût de l'assurance :8 502,90€
Taxe foncière : 680,00€/an
Soit par mois : 56,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 566,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 570,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 520 €(616 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 920€
    Isolation toiture: 82 m² × 60€/m² = 4920€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coren (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 567 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 800 €/an
Calcul : 567 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 339 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 176 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 680 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 879 €
Revenus locatifs : +6 800 €
Charges déductibles : -54 879 €
Résultat foncier Année 1 : -48 079 €(Déficit de 48 079 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 679 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 359 €/an
Revenus locatifs : +6 800 €
Charges déductibles : -4 359 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 441 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26679.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 080 €(65% de 43 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 021 €/an
Calcul : 28 080 € × 3,636% = 1 021 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 800 €54 882 €3 342 €-48 082 €21 400 €26 682 €26 682 €
26 936 €4 275 €3 255 €2 661 €--24 021 €
37 075 €4 184 €3 164 €2 891 €--21 130 €
47 216 €4 090 €3 070 €3 127 €--18 004 €
57 361 €3 992 €2 972 €3 368 €--14 635 €
67 508 €3 891 €2 871 €3 616 €--11 019 €
77 658 €3 787 €2 767 €3 871 €--7 148 €
87 811 €3 679 €2 659 €4 132 €--3 016 €
97 967 €3 567 €2 547 €4 401 €---
108 127 €3 451 €2 431 €4 676 €---
118 289 €3 331 €2 311 €4 958 €---
128 455 €3 206 €2 186 €5 248 €---
138 624 €3 078 €2 058 €5 546 €---
148 797 €2 945 €1 924 €5 852 €---
158 972 €2 807 €1 787 €6 166 €---
169 152 €2 664 €1 644 €6 488 €---
179 335 €2 516 €1 496 €6 819 €---
189 522 €2 363 €1 343 €7 159 €---
199 712 €2 204 €1 184 €7 508 €---
209 906 €2 040 €1 020 €7 866 €---
2110 104 €1 870 €850 €8 234 €---
2210 307 €1 694 €674 €8 612 €---
2310 513 €1 512 €492 €9 000 €---
2410 723 €1 324 €304 €9 399 €---
2510 937 €1 128 €108 €9 809 €---
TOTAL217 806 €124 480 €48 457 €93 326 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 326 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 800 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 428 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 428 €-6 420 €+7 848 €
2+1 428 €0 €+1 428 €
3+1 428 €0 €+1 428 €
4+1 428 €0 €+1 428 €
5+1 428 €0 €+1 428 €
6+1 428 €0 €+1 428 €
7+1 428 €0 €+1 428 €
8+1 428 €0 €+1 428 €
9+1 428 €+415 €+1 013 €
10+1 428 €+1 403 €+25 €
11+1 428 €+1 488 €-60 €
12+1 428 €+1 575 €-147 €
13+1 428 €+1 664 €-236 €
14+1 428 €+1 756 €-328 €
15+1 428 €+1 850 €-422 €
16+1 428 €+1 946 €-518 €
17+1 428 €+2 046 €-618 €
18+1 428 €+2 148 €-720 €
19+1 428 €+2 252 €-824 €
20+1 428 €+2 360 €-932 €
21+1 428 €+2 470 €-1 042 €
22+1 428 €+2 584 €-1 156 €
23+1 428 €+2 700 €-1 272 €
24+1 428 €+2 820 €-1 392 €
25+1 428 €+2 943 €-1 515 €
Total+35 700 €+27 998 €+7 702 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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