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Appartement 6 pièces 149 m²

Bien expiré
VilleAuvernaux (91)
Surface149m²
Coût Total304 250€
Loyer Annuel23 491€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 235 000 €
Surface : 149 m²
Prix au m² : 1 577,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au coeur du village d'Auvernaux, duplex lumineux de 149 m² habitables. L'entrée, située au rez-de-chaussée, dispose d'un hall d'accueil et conduit au 1er étage, où se répartissent les pièces principales : Une grande pièce de vie avec cuisine aménagée et équipée, un séjour lumineux, une grande chambre de 17 m², une salle de bains avec baignoire et douche, ainsi qu'un dressing/bureau et des WC séparés. Une buanderie et un cellier complète le confort de ce premier niveau. L'étage supérieur est composé de deux chambres supplémentaires, une salle d'eau avec WC ainsi qu'un bel espace central lumineux pouvant accueillir un espace détente, un salon TV/jeux ou un grand bureau idéal pour du télétravail. Les pièces principales donnent sur une cour intérieure, bordée d'un ru avec une place de parking privative. L'appartement est dans une petite copropriété de 3 logements. Le cadre est paisible et à moins de 10 minutes de l'A6 et des commerces. #66d

Ville : Auvernaux
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91830
Coordonnées : 48.529340, 2.488458
Total : 304 250€
Prix d'acquisition : 235 000€
Travaux : 50 450€
Valeur du bien : 285 450€
Frais de notaire : 18 800€
Coût estimé : 18 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149m²
Loyer prédit : 13.14€/m²/mois
Fourchette : 11.22€ - 15.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1958€/mois
Loyer annuel estimé : 23491€/an
Fourchette totale : 1672€ - 2292€/mois
Fourchette annuelle : 20066€ - 27500€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :304 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 484,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :86,20€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 570,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 030,20€
Coût de l'assurance :25 861,25€
Taxe foncière : 2 349,07€/an
Soit par mois : 195,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 957,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 766,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :191,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la douche, nouveau lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) pour les 2 chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 34 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 450 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 500€
    Fenêtres double vitrage performant: 15 fenêtres × 1100€ = 16500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:5 950€
    Rénovation lourde chambres: 34 m² × 175€/m² = 5950€ (incluant peinture, revêtement sol, électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auvernaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 958 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 491 €/an
Calcul : 1 958 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 790 €/an
Base de calcul : Emprunt de 304 250 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 034 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 349 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 623 €
Revenus locatifs : +23 491 €
Charges déductibles : -63 623 €
Résultat foncier Année 1 : -40 133 €(Déficit de 40 133 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 733 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 173 €/an
Revenus locatifs : +23 491 €
Charges déductibles : -13 173 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 317 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18732.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750 €(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 491 €63 633 €9 800 €-40 142 €21 400 €18 742 €18 742 €
223 960 €12 918 €9 534 €11 043 €--7 700 €
324 440 €12 644 €9 261 €11 796 €---
424 929 €12 361 €8 978 €12 567 €---
525 427 €12 069 €8 685 €13 358 €---
625 936 €11 767 €8 383 €14 169 €---
726 454 €11 455 €8 071 €15 000 €---
826 983 €11 132 €7 749 €15 851 €---
927 523 €10 800 €7 416 €16 724 €---
1028 074 €10 456 €7 072 €17 618 €---
1128 635 €10 100 €6 717 €18 535 €---
1229 208 €9 733 €6 349 €19 475 €---
1329 792 €9 354 €5 970 €20 438 €---
1430 388 €8 962 €5 578 €21 426 €---
1530 995 €8 557 €5 174 €22 438 €---
1631 615 €8 139 €4 755 €23 476 €---
1732 248 €7 707 €4 323 €24 541 €---
1832 893 €7 261 €3 877 €25 632 €---
1933 550 €6 799 €3 416 €26 751 €---
2034 221 €6 323 €2 940 €27 898 €---
2134 906 €5 831 €2 447 €29 075 €---
2235 604 €5 323 €1 939 €30 282 €---
2336 316 €4 797 €1 414 €31 519 €---
2437 042 €4 255 €871 €32 788 €---
2537 783 €3 694 €311 €34 089 €---
TOTAL752 414 €276 068 €141 030 €476 345 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 476 345 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 491 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 933 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 933 €-6 420 €+11 353 €
2+4 933 €0 €+4 933 €
3+4 933 €+1 229 €+3 704 €
4+4 933 €+3 770 €+1 163 €
5+4 933 €+4 007 €+926 €
6+4 933 €+4 251 €+682 €
7+4 933 €+4 500 €+433 €
8+4 933 €+4 755 €+178 €
9+4 933 €+5 017 €-84 €
10+4 933 €+5 285 €-352 €
11+4 933 €+5 560 €-627 €
12+4 933 €+5 842 €-909 €
13+4 933 €+6 131 €-1 198 €
14+4 933 €+6 428 €-1 495 €
15+4 933 €+6 732 €-1 799 €
16+4 933 €+7 043 €-2 110 €
17+4 933 €+7 362 €-2 429 €
18+4 933 €+7 690 €-2 757 €
19+4 933 €+8 025 €-3 092 €
20+4 933 €+8 370 €-3 437 €
21+4 933 €+8 722 €-3 789 €
22+4 933 €+9 084 €-4 151 €
23+4 933 €+9 456 €-4 523 €
24+4 933 €+9 836 €-4 903 €
25+4 933 €+10 227 €-5 294 €
Total+123 325 €+142 904 €+-19 579 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 251 jours
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