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Détails du bien

VilleProvins (77)
Surface69.38
Coût Total170 130
Loyer Annuel9 119
Rentabilité5.36%
Cashflow/mois-195
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 69.38 m²
Prix au m² : 1 873,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : central gaz Gaz, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Situé au troisième étage d'une résidence sécurisée de Provins, cet appartement vous accueille avec une entrée donnant immédiatement sur un séjour lumineux, une cuisine séparée prolongé par un balcon où il fait bon profiter des beaux jours. Les trois chambres, dont une de 12m², permettent d'aménager un espace de vie adapté à chaque membre de la famille. Un dressing complète le tout, et la salle de bains ainsi que les WC séparés assurent un confort quotidien sans travaux à prévoir. Une cave privative ajoute un espace de rangement supplémentaire. Le quartier bénéficie d'un cadre de vie agréable, à quelques minutes à pied d'établissements scolaires, lycée, écoles primaires et maternelle, ainsi qu'une crèche municipale, idéaux pour les familles. Vous serez également entouré de plusieurs espaces verts, les transports (gare à 10 mn à pieds desservant PARIS-EST) à proximité immédiate de pour ceux qui recherchent un équilibre entre tranquillité et praticité. Bien proposé par Karine FOUQUE EI, agent commercial (RSAC 928252931) - https://www.century21-martinot-immobilier-provins.com/mentions_legales/

Ville : Provins
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77160
Coordonnées : 48.557044, 3.290910
Total : 170 130
Prix d'acquisition : 130 000
Travaux : 29 730
Valeur du bien : 159 730
Frais de notaire : 10 400
Coût estimé : 10 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.38
Loyer prédit : 10.95€/m²/mois
Fourchette : 9.05€ - 13.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 760€/mois
Loyer annuel estimé : 9119€/an
Fourchette totale : 628€ - 919€/mois
Fourchette annuelle : 7537€ - 11033€/an
Rentabilité brute :5.36%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 6.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 760
Prix d'achat :130 000
Décote à l'achat :-8 760 (-6.3%)
Marge achat-revente :-31 370€ (-22.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 130
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :830,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,20€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 879,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 130,90
Coût de l'assurance :14 461,05
Taxe foncière : 911,85€/an
Soit par mois : 75,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 759,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 955,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-195,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 69.38 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la performance énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 69.38 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant des améliorations.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation partielle de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 730(429 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€/fenêtre = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Provins (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 760 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 119 €/an
Calcul : 760 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 491 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 130 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 578 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 912 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 730
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 711
Revenus locatifs : +9 119
Charges déductibles : -36 711
Résultat foncier Année 1 : -27 593(Déficit de 27 593 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 193
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 981 €/an
Revenus locatifs : +9 119
Charges déductibles : -6 981
Résultat foncier Années 2+ : 2 137 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6192.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 11936 7175 497-27 59821 400 €6 198 €6 198 €
29 3016 8385 3482 463--3 736 €
39 4876 6855 1952 802--934 €
49 6776 5265 0363 150---
59 8706 3634 8723 508---
610 0686 1934 7033 874---
710 2696 0194 5284 250---
810 4745 8384 3484 636---
910 6845 6514 1615 033---
1010 8975 4583 9685 439---
1111 1155 2593 7695 856---
1211 3385 0533 5636 284---
1311 5644 8413 3506 724---
1411 7964 6213 1317 175---
1512 0324 3942 9047 638---
1612 2724 1592 6698 113---
1712 5183 9172 4278 601---
1812 7683 6662 1769 102---
1913 0243 4081 9179 616---
2013 2843 1401 65010 144---
2113 5502 8641 37410 685---
2213 8212 5791 08911 242---
2314 0972 28479411 813---
2414 3791 97948912 400---
2514 6671 66517413 002---
TOTAL292 069146 11879 131145 95121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 951
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 119 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 915 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 915-6 420+8 335
2+1 9150+1 915
3+1 9150+1 915
4+1 915+665+1 250
5+1 915+1 052+863
6+1 915+1 162+753
7+1 915+1 275+640
8+1 915+1 391+524
9+1 915+1 510+405
10+1 915+1 632+283
11+1 915+1 757+158
12+1 915+1 885+30
13+1 915+2 017-102
14+1 915+2 152-237
15+1 915+2 291-376
16+1 915+2 434-519
17+1 915+2 580-665
18+1 915+2 731-816
19+1 915+2 885-970
20+1 915+3 043-1 128
21+1 915+3 206-1 291
22+1 915+3 373-1 458
23+1 915+3 544-1 629
24+1 915+3 720-1 805
25+1 915+3 901-1 986
Total+47 875+43 785+4 090
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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