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Exclusivité Guy Hoquet Miribel - Maison de village au coeur de la ville

Bien expiré
VilleMiribel (01)
Surface165m²
Coût Total322 980€
Loyer Annuel27 529€
Rentabilité8.52%
Cashflow/mois+379€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 227 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 1 375,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre de WC : 2, Jardin

L'agence Guy Hoquet Miribel vous propose cette maison de village sur trois étages, située en plein coeur de Miribel, dans un environnement agréable et à proximité immédiate de toutes les commodités. D'une superficie de 165,62 m² Carrez et de 183,18 m² au sol, elle offre de grands volumes et un agencement fonctionnel idéal pour une famille. Au rez-de-chaussée, vous trouverez un séjour lumineux, une cuisine indépendante, un cellier donnant accès à un petit espace extérieur, ainsi qu'un WC indépendant. L'étage intermédiaire se compose d'une vaste pièce polyvalente pouvant servir de salon ou de bureau, d'une chambre parentale avec salle d'eau et d'un WC indépendant. Le dernier étage comprend deux grandes chambres et une salle d'eau avec WC, offrant un espace nuit agréable et confortable. Cette maison bénéficie d'un emplacement privilégié : commerces, écoles, services et transports sont accessibles à pied, et les grands axes sont rapidement accessibles pour rejoindre Lyon et les villes environnantes. Avec son petit extérieur, ses beaux volumes et sa situation rare en plein centre, ce bien allie confort, praticité et luminosité. C'est une opportunité exceptionnelle pour profiter d'une maison familiale dans un cadre calme tout en restant proche de toutes les commodités. Les honoraires de l'agence sont à la charge du vendeur. GUY HOQUET L'IMMOBILIER de Miribel l'agence immobilière spécialiste de la cotière 04 72 25 40 00. Achat maison Miribel/ Vente maison Miribel / location/gestion appartement, maison, terrain Miribel. Prix / m² Miribel. Estimation offerte de votre bien immobilier sur simple demande.

  • https://miribel.guy-hoquet.com/media/3193/1/0/1/MX-2651_20200225_150711.pdf
Ville : Miribel
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01700
Coordonnées : 45.823523, 4.952853
Total : 322 980€
Prix d'acquisition : 227 000€
Travaux : 77 820€
Valeur du bien : 304 820€
Frais de notaire : 18 160€
Coût estimé : 18 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 13.90€/m²/mois
Fourchette : 9.73€ - 19.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 2294€/mois
Loyer annuel estimé : 27529€/an
Fourchette totale : 1606€ - 3278€/mois
Fourchette annuelle : 19268€ - 39331€/an
Rentabilité brute :8.52%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 12.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 591,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :94,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 685,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 334,37€
Coût de l'assurance :28 260,75€
Taxe foncière : 2 752,89€/an
Soit par mois : 229,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 294,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 914,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :379,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réparation des fissures du carrelage
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 820 €(472 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 920€
    Isolation combles perdus: 165 m² × 48€/m² = 7920€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:13 000€
    Installation pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:18 900€
    Remplacement de 21 fenêtres: 21 fenêtres × 900€ = 18900€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation complète cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant tous les travaux, main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant tous les travaux, main d'œuvre incluse)
  • Rénovation lourde chambres:9 000€
    Rénovation 3 chambres (60 m²): 60 m² × 150€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Miribel (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 294 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 529 €/an
Calcul : 2 294 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 681 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 980 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 130 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 753 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 385 €
Revenus locatifs : +27 529 €
Charges déductibles : -92 385 €
Résultat foncier Année 1 : -64 856 €(Déficit de 64 856 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 456 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 565 €/an
Revenus locatifs : +27 529 €
Charges déductibles : -14 565 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 964 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43455.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 227 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 147 550 €(65% de 227 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 365 €/an
Calcul : 147 550 € × 3,636% = 5 365 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 529 €92 395 €10 692 €-64 866 €21 400 €43 466 €43 466 €
228 080 €14 289 €10 406 €13 790 €--29 676 €
328 641 €13 994 €10 110 €14 647 €--15 028 €
429 214 €13 688 €9 805 €15 526 €---
529 798 €13 372 €9 489 €16 426 €---
630 394 €13 045 €9 162 €17 349 €---
731 002 €12 708 €8 824 €18 294 €---
831 622 €12 358 €8 475 €19 264 €---
932 255 €11 997 €8 114 €20 257 €---
1032 900 €11 624 €7 740 €21 276 €---
1133 558 €11 237 €7 354 €22 320 €---
1234 229 €10 838 €6 955 €23 391 €---
1334 913 €10 425 €6 542 €24 488 €---
1435 612 €9 998 €6 115 €25 613 €---
1536 324 €9 557 €5 673 €26 767 €---
1637 050 €9 100 €5 217 €27 950 €---
1737 791 €8 628 €4 745 €29 163 €---
1838 547 €8 140 €4 257 €30 407 €---
1939 318 €7 635 €3 752 €31 683 €---
2040 104 €7 113 €3 230 €32 991 €---
2140 907 €6 574 €2 690 €34 333 €---
2241 725 €6 016 €2 132 €35 709 €---
2342 559 €5 439 €1 555 €37 120 €---
2443 410 €4 842 €959 €38 568 €---
2544 279 €4 225 €342 €40 053 €---
TOTAL881 760 €329 237 €154 334 €552 522 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 552 522 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 529 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 781 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 781 €-6 420 €+12 201 €
2+5 781 €0 €+5 781 €
3+5 781 €0 €+5 781 €
4+5 781 €+149 €+5 632 €
5+5 781 €+4 928 €+853 €
6+5 781 €+5 205 €+576 €
7+5 781 €+5 488 €+293 €
8+5 781 €+5 779 €+2 €
9+5 781 €+6 077 €-296 €
10+5 781 €+6 383 €-602 €
11+5 781 €+6 696 €-915 €
12+5 781 €+7 017 €-1 236 €
13+5 781 €+7 346 €-1 565 €
14+5 781 €+7 684 €-1 903 €
15+5 781 €+8 030 €-2 249 €
16+5 781 €+8 385 €-2 604 €
17+5 781 €+8 749 €-2 968 €
18+5 781 €+9 122 €-3 341 €
19+5 781 €+9 505 €-3 724 €
20+5 781 €+9 897 €-4 116 €
21+5 781 €+10 300 €-4 519 €
22+5 781 €+10 713 €-4 932 €
23+5 781 €+11 136 €-5 355 €
24+5 781 €+11 570 €-5 789 €
25+5 781 €+12 016 €-6 235 €
Total+144 525 €+165 757 €+-21 232 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 298 jours
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