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Maison 5 pièces 99 m²

Bien expiré
VilleSaint-Germain (86)
Surface99
Coût Total127 413
Loyer Annuel7 103
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-125
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 717,17 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dès l'entrée, vous serez séduits par une spacieuse pièce de vie baignée de lumière, idéale pour accueillir famille et amis dans une ambiance chaleureuse. Une cuisine indépendante vous attend, prête à être aménagée selon vos envies culinaires.

Le rez-de-chaussée offre également un dégagement menant à deux grandes chambres, dont l'une bénéficie déjà d'un espace prévu pour une douche et un point d'eau. Vous y trouverez aussi une salle d'eau et des toilettes, ainsi que des placards pratiques pour le rangement du quotidien.

Les marqueteries et l'escalier ont été réalisés par un menuisier, ajoutant charme et authenticité à cette maison familiale.

À l'étage, le charme continue avec deux belles chambres supplémentaires, dont une dotée d'un grand placard. Deux greniers attenants offrent un véritable potentiel d'aménagement : futur dressing, bureau, salle de jeux ou espace détente… laissez libre cours à votre imagination !

Côté extérieur, cette maison vous réserve encore de belles surprises : • Deux garages (l'un en sous-sol, l'autre au niveau du jardin) • Dépendances / petits toits pour atelier, stockage ou projet annexe • Le tout avec la tranquillité d'un bien relié au tout-à-l'égout Référence agence : 1119

Ville : Saint-Germain
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86310
Coordonnées : 46.566150, 0.877970
Total : 127 413
Prix d'acquisition : 71 000
Travaux : 50 733
Valeur du bien : 121 733
Frais de notaire : 5 680
Coût estimé : 5 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99
Loyer prédit : 5.98€/m²/mois
Fourchette : 4.71€ - 7.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 592€/mois
Loyer annuel estimé : 7103€/an
Fourchette totale : 466€ - 751€/mois
Fourchette annuelle : 5597€ - 9015€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 7.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 413
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :621,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :36,10€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 657,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 060,25
Coût de l'assurance :10 830,11
Taxe foncière : 710,31€/an
Soit par mois : 59,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 591,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 716,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 99 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie dans la cuisine et la salle de bain.
Quantité: cuisine et salle de bain
Raison: Mise aux normes et état des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 733(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:6 633
    Isolation toiture/combles: 99 m² × 67€/m² = 6633€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant meubles, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (incluant sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:3 000
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (incluant cuisine et salle de bain, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Germain (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 233✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 592 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 103 €/an
Calcul : 592 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 100 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 413 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 710 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 733
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 976
Revenus locatifs : +7 103
Charges déductibles : -55 976
Résultat foncier Année 1 : -48 873(Déficit de 48 873 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 473
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 243 €/an
Revenus locatifs : +7 103
Charges déductibles : -5 243
Résultat foncier Années 2+ : 1 860 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27473.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 10355 9804 104-48 87721 400 €27 477 €27 477 €
27 2455 1363 9932 109--25 368 €
37 3905 0223 8782 368--23 000 €
47 5384 9033 7602 635--20 365 €
57 6894 7813 6372 908--17 457 €
67 8424 6543 5113 188--14 269 €
77 9994 5243 3803 476--10 793 €
88 1594 3893 2453 771--7 022 €
98 3224 2493 1064 073--2 949 €
108 4894 1052 9624 384---
118 6593 9562 8134 702---
128 8323 8032 6595 029---
139 0093 6442 5005 365---
149 1893 4802 3365 709---
159 3723 3102 1676 062---
169 5603 1351 9916 425---
179 7512 9541 8116 797---
189 9462 7671 6247 179---
1910 1452 5741 4307 571---
2010 3482 3751 2317 973---
2110 5552 1681 0258 386---
2210 7661 9568128 810---
2310 9811 7365929 246---
2411 2011 5083659 693---
2511 4251 27413010 151---
TOTAL227 516138 38159 06089 13521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 135
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 103 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 492 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 492-6 420+7 912
2+1 4920+1 492
3+1 4920+1 492
4+1 4920+1 492
5+1 4920+1 492
6+1 4920+1 492
7+1 4920+1 492
8+1 4920+1 492
9+1 4920+1 492
10+1 492+430+1 062
11+1 492+1 411+81
12+1 492+1 509-17
13+1 492+1 609-117
14+1 492+1 713-221
15+1 492+1 819-327
16+1 492+1 927-435
17+1 492+2 039-547
18+1 492+2 154-662
19+1 492+2 271-779
20+1 492+2 392-900
21+1 492+2 516-1 024
22+1 492+2 643-1 151
23+1 492+2 774-1 282
24+1 492+2 908-1 416
25+1 492+3 045-1 553
Total+37 300+26 740+10 560
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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