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À saisir Vend lot 2 appartements Centre

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface110m²
Coût Total217 232€
Loyer Annuel12 507€
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 162 900 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 480,91 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vends ce lot de 2 appartements situés au centre-ville de Troyes dans un copropriété historique à deux pas de la cathédrale.

Un type 2 et un studio pouvant être communiquant en duplexe (juste à poser un escalier) ou bien idéal premier investissement, louer le studio entièrement equipé et occuper le type 2 en dessous. Chaque logement comporte sa propre entrée. Location air b’nb possible dans la copropriété

Chauffage individuel électrique avec thermostat.

Classe énergie D - Classe climat E.

162 900€ le lot.

Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.299840, 4.078600
Total : 217 232€
Prix d'acquisition : 162 900€
Travaux : 41 300€
Valeur du bien : 204 200€
Frais de notaire : 13 032€
Coût estimé : 13 032€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1042€/mois
Loyer annuel estimé : 12507€/an
Fourchette totale : 810€ - 1341€/mois
Fourchette annuelle : 9722€ - 16090€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 819,09 €/m²
Basé sur :810 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 100 €
Prix d'achat :162 900 €
Décote à l'achat :-37 200€ (-18.6%)
Marge achat-revente :-17 132€ (-8.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 232€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 075,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :63,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 139,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 537,70€
Coût de l'assurance :19 007,80€
Taxe foncière : 1 250,72€/an
Soit par mois : 104,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 042,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 243,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer le confort et l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 11 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec des équipements modernes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant une mise à jour.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessitent une mise à jour.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises supplémentaires si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité des occupants.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 300 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Remplacement système: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Remplacement fenêtres: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 042 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 507 €/an
Calcul : 1 042 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 292 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 232 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 760 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 251 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 603 €
Revenus locatifs : +12 507 €
Charges déductibles : -50 603 €
Résultat foncier Année 1 : -38 096 €(Déficit de 38 096 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 696 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 303 €/an
Revenus locatifs : +12 507 €
Charges déductibles : -9 303 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 204 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16695.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 885 €(65% de 162 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 850 €/an
Calcul : 105 885 € × 3,636% = 3 850 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 507 €50 610 €7 299 €-38 103 €21 400 €16 703 €16 703 €
212 757 €9 116 €7 105 €3 641 €--13 062 €
313 013 €8 916 €6 905 €4 097 €--8 965 €
413 273 €8 708 €6 697 €4 565 €--4 400 €
513 538 €8 494 €6 483 €5 045 €---
613 809 €8 272 €6 261 €5 537 €---
714 085 €8 042 €6 031 €6 043 €---
814 367 €7 804 €5 793 €6 562 €---
914 654 €7 559 €5 548 €7 096 €---
1014 947 €7 304 €5 293 €7 643 €---
1115 246 €7 041 €5 030 €8 205 €---
1215 551 €6 769 €4 758 €8 782 €---
1315 862 €6 488 €4 477 €9 375 €---
1416 179 €6 196 €4 185 €9 983 €---
1516 503 €5 895 €3 884 €10 608 €---
1616 833 €5 583 €3 572 €11 250 €---
1717 170 €5 261 €3 250 €11 909 €---
1817 513 €4 927 €2 916 €12 586 €---
1917 863 €4 582 €2 571 €13 281 €---
2018 221 €4 225 €2 214 €13 996 €---
2118 585 €3 855 €1 844 €14 730 €---
2218 957 €3 473 €1 462 €15 484 €---
2319 336 €3 078 €1 067 €16 258 €---
2419 723 €2 669 €658 €17 054 €---
2520 117 €2 246 €235 €17 871 €---
TOTAL400 611 €197 114 €105 538 €203 497 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 497 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 507 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 627 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 627 €-6 420 €+9 047 €
2+2 627 €0 €+2 627 €
3+2 627 €0 €+2 627 €
4+2 627 €0 €+2 627 €
5+2 627 €+193 €+2 434 €
6+2 627 €+1 661 €+966 €
7+2 627 €+1 813 €+814 €
8+2 627 €+1 969 €+658 €
9+2 627 €+2 129 €+498 €
10+2 627 €+2 293 €+334 €
11+2 627 €+2 461 €+166 €
12+2 627 €+2 635 €-8 €
13+2 627 €+2 812 €-185 €
14+2 627 €+2 995 €-368 €
15+2 627 €+3 182 €-555 €
16+2 627 €+3 375 €-748 €
17+2 627 €+3 573 €-946 €
18+2 627 €+3 776 €-1 149 €
19+2 627 €+3 984 €-1 357 €
20+2 627 €+4 199 €-1 572 €
21+2 627 €+4 419 €-1 792 €
22+2 627 €+4 645 €-2 018 €
23+2 627 €+4 877 €-2 250 €
24+2 627 €+5 116 €-2 489 €
25+2 627 €+5 361 €-2 734 €
Total+65 675 €+61 049 €+4 626 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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