Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleNantua (01)
Surface94m²
Coût Total102 620€
Loyer Annuel9 587€
Rentabilité9.34%
Cashflow/mois+194€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 946,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Sur le territoire de Nantua, Cédric BERTRAND (EI) vous a trouvé un appartement disposant de 2 chambres et d'une terrasse à vivre. Totalisant 95m2, l'intérieur comprend 2 chambres, un espace cuisine, une salle de bain et un coin salon de 27m2. Tranquillité assurée grâce au double vitrage. Pour prendre l'air, vous aurez accès à 2 terrasses totalisant 40m2. Barbecue, apéro, repos L'appartement se trouve au 1e niveau d'un bâtiment sur 2 étages. Prix : 89 000 EUR, soit environ 937 euros par mètre carré. Pour ce qui est de la taxe foncière, elle est de 900 EUR par an. Ce logement économique (Classé D) peut convenir pour un premier achat immobilier ou pour un investisseur à condition de faire un rafaraichissement Cette annonce vous est proposée par BERTRAND Cédric - EI - NoRSAC: 511726648, Enregistré à Chambre de commerce et de l'industrie de Bourg-en-Bresse

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Nantua
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01130
Total : 102 620€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 6 500€
Valeur du bien : 95 500€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 11.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9587€/an
Fourchette totale : 594€ - 1074€/mois
Fourchette annuelle : 7133€ - 12886€/an
Rentabilité brute :9.34%
Fourchette de rentabilité :6.95% - 12.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 489,36 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :140 000 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-51 000€ (-36.4%)
Marge achat-revente :37 380€ (26.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :501,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,08€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 530,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 730,63€
Coût de l'assurance :8 722,70€
Taxe foncière : 900,00€/an
Soit par mois : 75,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 798,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 605,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :193,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, remplacement si nécessaire
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, double vasque, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 27 m²)
Raison: État 3/5 visible - traces d'usure nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 500 €(69 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 587 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 312 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 620 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 349 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 061 €
Revenus locatifs : +9 587 €
Charges déductibles : -11 061 €
Résultat foncier Année 1 : -1 474 €(Déficit de 1 474 €)
Imputable sur revenu global : 1 474 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 561 €/an
Revenus locatifs : +9 587 €
Charges déductibles : -4 561 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 026 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 587 €11 064 €3 315 €-1 477 €1 477 €--
29 779 €4 475 €3 226 €5 304 €---
39 975 €4 382 €3 133 €5 592 €---
410 174 €4 287 €3 038 €5 887 €---
510 378 €4 188 €2 939 €6 190 €---
610 585 €4 086 €2 837 €6 499 €---
710 797 €3 980 €2 731 €6 817 €---
811 013 €3 871 €2 622 €7 141 €---
911 233 €3 759 €2 510 €7 474 €---
1011 458 €3 642 €2 394 €7 815 €---
1111 687 €3 522 €2 273 €8 165 €---
1211 921 €3 398 €2 149 €8 523 €---
1312 159 €3 270 €2 021 €8 889 €---
1412 402 €3 137 €1 888 €9 265 €---
1512 650 €3 000 €1 751 €9 650 €---
1612 903 €2 859 €1 610 €10 044 €---
1713 161 €2 713 €1 464 €10 449 €---
1813 425 €2 562 €1 313 €10 863 €---
1913 693 €2 405 €1 157 €11 288 €---
2013 967 €2 244 €995 €11 723 €---
2114 246 €2 078 €829 €12 169 €---
2214 531 €1 906 €657 €12 626 €---
2314 822 €1 728 €479 €13 094 €---
2415 118 €1 544 €295 €13 574 €---
2515 421 €1 354 €105 €14 066 €---
TOTAL307 083 €85 453 €47 731 €221 630 €1 477 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 443 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 630 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 587 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 013 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 013 €-443 €+2 456 €
2+2 013 €+1 591 €+422 €
3+2 013 €+1 678 €+335 €
4+2 013 €+1 766 €+247 €
5+2 013 €+1 857 €+156 €
6+2 013 €+1 950 €+63 €
7+2 013 €+2 045 €-32 €
8+2 013 €+2 142 €-129 €
9+2 013 €+2 242 €-229 €
10+2 013 €+2 345 €-332 €
11+2 013 €+2 449 €-436 €
12+2 013 €+2 557 €-544 €
13+2 013 €+2 667 €-654 €
14+2 013 €+2 779 €-766 €
15+2 013 €+2 895 €-882 €
16+2 013 €+3 013 €-1 000 €
17+2 013 €+3 135 €-1 122 €
18+2 013 €+3 259 €-1 246 €
19+2 013 €+3 386 €-1 373 €
20+2 013 €+3 517 €-1 504 €
21+2 013 €+3 651 €-1 638 €
22+2 013 €+3 788 €-1 775 €
23+2 013 €+3 928 €-1 915 €
24+2 013 €+4 072 €-2 059 €
25+2 013 €+4 220 €-2 207 €
Total+50 325 €+66 489 €+-16 164 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →