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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRabastens-de-Bigorre (65)
Surface100m²
Coût Total141 249€
Loyer Annuel9 054€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 999 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 799,99 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au coeur du village, venez visiter cette maison de ville avec jardin à rénover. Elle vous offre une belle superficie habitable, ainsi que de nombreuses possiblitées d'aménagement. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Rabastens-de-Bigorre
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65140
Coordonnées : 43.400500, 0.152890
Total : 141 249€
Prix d'acquisition : 79 999€
Travaux : 54 850€
Valeur du bien : 134 849€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 754€/mois
Loyer annuel estimé : 9054€/an
Fourchette totale : 584€ - 975€/mois
Fourchette annuelle : 7005€ - 11701€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 223,58 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :122 358 €
Prix d'achat :79 999 €
Décote à l'achat :-42 359€ (-34.6%)
Marge achat-revente :-18 891€ (-15.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 249€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :41,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 741,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 848,89€
Coût de l'assurance :12 359,29€
Taxe foncière : 905,37€/an
Soit par mois : 75,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 754,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 816,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage fissuré et installations très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en mauvais état nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 850 €(549 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (Main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 18000€ = 18000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (Main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:450€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€ (Main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rabastens-de-Bigorre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 754 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 054 €/an
Calcul : 754 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 755 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 249 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 494 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 905 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 005 €
Revenus locatifs : +9 054 €
Charges déductibles : -61 005 €
Résultat foncier Année 1 : -51 951 €(Déficit de 51 951 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 551 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 155 €/an
Revenus locatifs : +9 054 €
Charges déductibles : -6 155 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 899 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30551.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 999 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 999 €(65% de 79 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 51 999 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 054 €61 010 €4 760 €-51 956 €21 400 €30 556 €30 556 €
29 235 €6 034 €4 634 €3 201 €--27 355 €
39 419 €5 903 €4 503 €3 517 €--23 838 €
49 608 €5 768 €4 368 €3 840 €--19 998 €
59 800 €5 628 €4 228 €4 172 €--15 826 €
69 996 €5 483 €4 084 €4 513 €--11 314 €
710 196 €5 334 €3 934 €4 862 €--6 451 €
810 400 €5 179 €3 779 €5 221 €--1 231 €
910 608 €5 019 €3 619 €5 589 €---
1010 820 €4 853 €3 453 €5 967 €---
1111 036 €4 681 €3 282 €6 355 €---
1211 257 €4 504 €3 104 €6 753 €---
1311 482 €4 320 €2 921 €7 162 €---
1411 712 €4 131 €2 731 €7 581 €---
1511 946 €3 934 €2 534 €8 012 €---
1612 185 €3 731 €2 331 €8 454 €---
1712 429 €3 520 €2 121 €8 908 €---
1812 677 €3 303 €1 903 €9 375 €---
1912 931 €3 078 €1 678 €9 853 €---
2013 189 €2 845 €1 445 €10 345 €---
2113 453 €2 604 €1 204 €10 850 €---
2213 722 €2 354 €954 €11 368 €---
2313 997 €2 096 €696 €11 901 €---
2414 277 €1 829 €429 €12 448 €---
2514 562 €1 553 €153 €13 009 €---
TOTAL289 992 €158 692 €68 849 €131 300 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 300 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 054 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 901 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 901 €-6 420 €+8 321 €
2+1 901 €0 €+1 901 €
3+1 901 €0 €+1 901 €
4+1 901 €0 €+1 901 €
5+1 901 €0 €+1 901 €
6+1 901 €0 €+1 901 €
7+1 901 €0 €+1 901 €
8+1 901 €0 €+1 901 €
9+1 901 €+1 308 €+593 €
10+1 901 €+1 790 €+111 €
11+1 901 €+1 906 €-5 €
12+1 901 €+2 026 €-125 €
13+1 901 €+2 149 €-248 €
14+1 901 €+2 274 €-373 €
15+1 901 €+2 404 €-503 €
16+1 901 €+2 536 €-635 €
17+1 901 €+2 673 €-772 €
18+1 901 €+2 812 €-911 €
19+1 901 €+2 956 €-1 055 €
20+1 901 €+3 103 €-1 202 €
21+1 901 €+3 255 €-1 354 €
22+1 901 €+3 410 €-1 509 €
23+1 901 €+3 570 €-1 669 €
24+1 901 €+3 734 €-1 833 €
25+1 901 €+3 903 €-2 002 €
Total+47 525 €+39 390 €+8 135 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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