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Maison 4 pièces 135 m²

Bien expiré
VilleMontmorillon (86)
Surface135
Coût Total181 519
Loyer Annuel14 017
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+101
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 999 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 792,59 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 135 m² - Maison sur sous-sol sur Montmorillon

Vous rêvez d'une maison avec sous-sol et jardin, idéalement située à Montmorillon ? Cette propriété est faite pour vous ! À moins de 5 minutes d'un médecin, d'une grande surface et de toutes les commodités, cette maison édifiée dans les années 1970 offre un cadre de vie agréable et pratique. En rez-de-jardin, vous trouverez une vaste pièce lumineuse, une chambre ainsi qu'une pièce supplémentaire à aménager selon vos envies. À l'étage, une cuisine donnant sur un grand séjour équipé d'un insert, un couloir desservant une seconde chambre ouvrant sur un balcon, un WC indépendant et une salle d'eau. Les combles sont isolés sur 50 cm d'épaisseur et la maison bénéficie du double vitrage. Le tout sur un terrain clos et verdoyant, parfait pour profiter des beaux jours ! Référence agence : 1107 Référence annonce : YBWV-66O-6DJ Date de réalisation du diagnostic : 17/02/2022 Prix hors honoraires : 98 999 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 930 € et 2 660 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Montmorillon
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86500
Coordonnées : 46.432450, 0.837450
Total : 181 519
Prix d'acquisition : 106 999
Travaux : 65 960
Valeur du bien : 172 959
Frais de notaire : 8 560
Coût estimé : 8 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1168€/mois
Loyer annuel estimé : 14017€/an
Fourchette totale : 929€ - 1468€/mois
Fourchette annuelle : 11152€ - 17617€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 519
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :897,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :52,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 950,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 607,01
Coût de l'assurance :15 882,91
Taxe foncière : 1 401,69€/an
Soit par mois : 116,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 168,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 066,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :101,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si ancien.
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire pour assurer une bonne isolation.
Quantité: 17 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 135 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - amélioration du confort.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation sous-sol
Amélioration de l'espace de vie dans le sous-sol, mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 1 sous-sol (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite des améliorations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 960(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:15 600
    Fenêtres double vitrage PVC: 17 fenêtres × 800€ = 13600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:17 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:960
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Peinture:2 000
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Autres pièces - Rénovation sous-sol:3 600
    Mise aux normes électricité sous-sol: 20 m² × 150€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montmorillon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 168 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 017 €/an
Calcul : 1 168 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 057 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 519 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 635 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 402 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 054
Revenus locatifs : +14 017
Charges déductibles : -74 054
Résultat foncier Année 1 : -60 037(Déficit de 60 037 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 637
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 094 €/an
Revenus locatifs : +14 017
Charges déductibles : -8 094
Résultat foncier Années 2+ : 5 923 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38637.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 999
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 549(65% de 106 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 549 € × 3,636% = 2 529
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 01774 0606 063-60 04321 400 €38 643 €38 643 €
214 2977 9395 9026 359--32 284 €
314 5837 7725 7356 812--25 473 €
414 8757 5995 5627 276--18 197 €
515 1727 4205 3837 752--10 445 €
615 4767 2365 1998 240--2 204 €
715 7857 0445 0078 741---
816 1016 8474 8109 254---
916 4236 6424 6059 781---
1016 7526 4314 39410 321---
1117 0876 2124 17510 874---
1217 4285 9863 94911 442---
1317 7775 7523 71512 025---
1418 1325 5103 47312 622---
1518 4955 2603 22313 235---
1618 8655 0012 96413 864---
1719 2424 7332 69614 509---
1819 6274 4562 41915 171---
1920 0204 1692 13215 850---
2020 4203 8731 83616 547---
2120 8283 5671 53017 262---
2221 2453 2491 21217 996---
2321 6702 92288518 748---
2422 1032 58254519 521---
2522 5452 23219520 314---
TOTAL448 967204 49287 607244 47421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 474
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 017 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 944 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 944-6 420+9 364
2+2 9440+2 944
3+2 9440+2 944
4+2 9440+2 944
5+2 9440+2 944
6+2 9440+2 944
7+2 944+1 961+983
8+2 944+2 776+168
9+2 944+2 934+10
10+2 944+3 096-152
11+2 944+3 262-318
12+2 944+3 433-489
13+2 944+3 607-663
14+2 944+3 787-843
15+2 944+3 971-1 027
16+2 944+4 159-1 215
17+2 944+4 353-1 409
18+2 944+4 551-1 607
19+2 944+4 755-1 811
20+2 944+4 964-2 020
21+2 944+5 179-2 235
22+2 944+5 399-2 455
23+2 944+5 625-2 681
24+2 944+5 856-2 912
25+2 944+6 094-3 150
Total+73 600+73 342+258
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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