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Appartement 2 pièces 53 m²

Bien expiré
VilleCharmes (88)
Surface53m²
Coût Total56 200€
Loyer Annuel6 478€
Rentabilité11.53%
Cashflow/mois+192€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 754,72 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 53 m²

Appartement T2 situé au centre-ville de Charmes, vendu occupé. Idéal pour un investissement locatif, ce bien bénéficie d'une situation centrale, proche des commerces, services et transports. Vendu avec locataire en place, offrant une rentabilité immédiate. Travaux ou aménagements éventuels à prévoir selon le projet de l'acquéreur.

Surface : 53 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 5 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/01/2026

Consommation énergie primaire : 247 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 236 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 260 € et 1 740 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Charmes
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88130
Coordonnées : 48.368711, 6.289986
Total : 56 200€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 53 000€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 10.18€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 12.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 540€/mois
Loyer annuel estimé : 6478€/an
Fourchette totale : 423€ - 688€/mois
Fourchette annuelle : 5082€ - 8257€/an
Rentabilité brute :11.53%
Fourchette de rentabilité :9.04% - 14.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :56 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :278,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :15,92€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 294,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 303,61€
Coût de l'assurance :4 777,00€
Taxe foncière : 647,76€/an
Soit par mois : 53,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 539,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 348,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :191,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure sur les meubles et électroménagers
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements datés et carrelage fissuré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure sur les murs et le mobilier
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du mobilier
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(245 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (prix moyen 2025, installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 540 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 478 €/an
Calcul : 540 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 887 €/an
Base de calcul : Emprunt de 56 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 191 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 648 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 725 €
Revenus locatifs : +6 478 €
Charges déductibles : -15 725 €
Résultat foncier Année 1 : -9 248 €(Déficit de 9 248 €)
Imputable sur revenu global : 9 248 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 725 €/an
Revenus locatifs : +6 478 €
Charges déductibles : -2 725 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 752 €/an
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 478 €15 727 €1 888 €-9 250 €9 250 €--
26 607 €2 677 €1 838 €3 930 €---
36 739 €2 625 €1 786 €4 114 €---
46 874 €2 571 €1 733 €4 303 €---
57 012 €2 516 €1 677 €4 496 €---
67 152 €2 459 €1 620 €4 693 €---
77 295 €2 399 €1 560 €4 896 €---
87 441 €2 338 €1 499 €5 103 €---
97 590 €2 274 €1 435 €5 315 €---
107 741 €2 208 €1 369 €5 533 €---
117 896 €2 140 €1 301 €5 756 €---
128 054 €2 070 €1 231 €5 984 €---
138 215 €1 997 €1 158 €6 218 €---
148 379 €1 922 €1 083 €6 458 €---
158 547 €1 844 €1 005 €6 703 €---
168 718 €1 763 €924 €6 955 €---
178 892 €1 680 €841 €7 213 €---
189 070 €1 593 €754 €7 477 €---
199 252 €1 504 €665 €7 748 €---
209 437 €1 412 €573 €8 025 €---
219 625 €1 316 €477 €8 309 €---
229 818 €1 217 €378 €8 601 €---
2310 014 €1 115 €276 €8 899 €---
2410 215 €1 009 €170 €9 206 €---
2510 419 €900 €61 €9 519 €---
TOTAL207 480 €61 275 €27 304 €146 205 €9 250 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 775 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 205 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 478 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 360 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 360 €-2 775 €+4 135 €
2+1 360 €+1 179 €+181 €
3+1 360 €+1 234 €+126 €
4+1 360 €+1 291 €+69 €
5+1 360 €+1 349 €+11 €
6+1 360 €+1 408 €-48 €
7+1 360 €+1 469 €-109 €
8+1 360 €+1 531 €-171 €
9+1 360 €+1 595 €-235 €
10+1 360 €+1 660 €-300 €
11+1 360 €+1 727 €-367 €
12+1 360 €+1 795 €-435 €
13+1 360 €+1 865 €-505 €
14+1 360 €+1 937 €-577 €
15+1 360 €+2 011 €-651 €
16+1 360 €+2 087 €-727 €
17+1 360 €+2 164 €-804 €
18+1 360 €+2 243 €-883 €
19+1 360 €+2 324 €-964 €
20+1 360 €+2 408 €-1 048 €
21+1 360 €+2 493 €-1 133 €
22+1 360 €+2 580 €-1 220 €
23+1 360 €+2 670 €-1 310 €
24+1 360 €+2 762 €-1 402 €
25+1 360 €+2 856 €-1 496 €
Total+34 000 €+43 862 €+-9 862 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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