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Maison à vendre

VilleLabastide-du-Temple (82)
Surface95m²
Coût Total163 920€
Loyer Annuel10 373€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 042,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 2 chambres, 7 parkings: Garage, 6 parkings, Piscine, Pas de cave

Dans un village avec commerces et écoles à 8 min de Castelsarrasin, venez découvrir cette ferme ancienne qui ne demande qu'à revivre. Elle est composée d'un séjour avec cuisine ouverte et de 2 chambres sur 95 m². Il vous reste à exploiter son potentiel: les combles, l'immense garage, la grange, la terrasse couverte et la piscine.

Ville : Labastide-du-Temple
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82100
Coordonnées : 44.077796, 1.200293
Total : 163 920€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 57 000€
Valeur du bien : 156 000€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 9.10€/m²/mois
Fourchette : 7.48€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 864€/mois
Loyer annuel estimé : 10373€/an
Fourchette totale : 711€ - 1052€/mois
Fourchette annuelle : 8526€ - 12619€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 548,21 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 079 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-48 079€ (-32.7%)
Marge achat-revente :-16 841€ (-11.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :800,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 848,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 242,50€
Coût de l'assurance :14 343,00€
Taxe foncière : 1 037,27€/an
Soit par mois : 86,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 864,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 934,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 253 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 22 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et peinture
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 000 €(600 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:3 800€
    Isolation des combles: 95 m² × 40€/m² = 3800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation des chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement du salon:2 400€
    Peinture salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Labastide-du-Temple (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 864 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 373 €/an
Calcul : 864 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 291 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 574 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 037 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 902 €
Revenus locatifs : +10 373 €
Charges déductibles : -63 902 €
Résultat foncier Année 1 : -53 529 €(Déficit de 53 529 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 129 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 902 €/an
Revenus locatifs : +10 373 €
Charges déductibles : -6 902 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 471 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32129.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 373 €63 907 €5 296 €-53 534 €21 400 €32 134 €32 134 €
210 580 €6 764 €5 153 €3 816 €--28 318 €
310 792 €6 616 €5 005 €4 176 €--24 142 €
411 008 €6 463 €4 852 €4 544 €--19 598 €
511 228 €6 305 €4 694 €4 922 €--14 675 €
611 452 €6 142 €4 531 €5 310 €--9 366 €
711 681 €5 974 €4 363 €5 707 €--3 658 €
811 915 €5 800 €4 189 €6 115 €---
912 153 €5 620 €4 009 €6 533 €---
1012 396 €5 434 €3 823 €6 962 €---
1112 644 €5 242 €3 631 €7 402 €---
1212 897 €5 044 €3 433 €7 853 €---
1313 155 €4 839 €3 228 €8 316 €---
1413 418 €4 627 €3 016 €8 791 €---
1513 687 €4 409 €2 798 €9 278 €---
1613 960 €4 183 €2 572 €9 778 €---
1714 240 €3 949 €2 338 €10 291 €---
1814 524 €3 708 €2 097 €10 817 €---
1914 815 €3 458 €1 847 €11 356 €---
2015 111 €3 201 €1 590 €11 910 €---
2115 413 €2 935 €1 324 €12 479 €---
2215 722 €2 660 €1 049 €13 062 €---
2316 036 €2 376 €765 €13 660 €---
2416 357 €2 082 €471 €14 275 €---
2516 684 €1 779 €168 €14 905 €---
TOTAL332 242 €173 517 €76 242 €158 725 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 725 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 373 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 178 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 178 €-6 420 €+8 598 €
2+2 178 €0 €+2 178 €
3+2 178 €0 €+2 178 €
4+2 178 €0 €+2 178 €
5+2 178 €0 €+2 178 €
6+2 178 €0 €+2 178 €
7+2 178 €0 €+2 178 €
8+2 178 €+737 €+1 441 €
9+2 178 €+1 960 €+218 €
10+2 178 €+2 089 €+89 €
11+2 178 €+2 221 €-43 €
12+2 178 €+2 356 €-178 €
13+2 178 €+2 495 €-317 €
14+2 178 €+2 637 €-459 €
15+2 178 €+2 783 €-605 €
16+2 178 €+2 933 €-755 €
17+2 178 €+3 087 €-909 €
18+2 178 €+3 245 €-1 067 €
19+2 178 €+3 407 €-1 229 €
20+2 178 €+3 573 €-1 395 €
21+2 178 €+3 744 €-1 566 €
22+2 178 €+3 919 €-1 741 €
23+2 178 €+4 098 €-1 920 €
24+2 178 €+4 282 €-2 104 €
25+2 178 €+4 471 €-2 293 €
Total+54 450 €+47 617 €+6 833 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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