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Appartement à vendre

VilleElbeuf (76)
Surface63.4m²
Coût Total95 900€
Loyer Annuel7 789€
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 63.4 m²
Prix au m² : 1 104,1 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine ouverte, Salon (total 36 m²), 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Exposition ouest, Interphone, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

A la vente, appartement de type F2 situé au 2e étage d'un immeuble de 2008. Il comprend une entrée avec placard et WC indépendant, une cuisine ouverte sur un salon séjour spacieux et lumineux, une chambre, salle de bains. Pas d'ascenseur. Les ++ : pas de travaux à prévoir, appartement bien insonorisé, place de parking sécurisée, proche des commodités et des transports en commun.

Pour plus de renseignements, contactez Céline ANGER Agent commercial RSAC 948 338 900

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 1 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat B Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1480.00 euros et 2050.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller BIAS IMMOBILIER ELBEUF : Céline ANGER Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 948338900

Ville : Elbeuf
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76500
Coordonnées : 49.274750, 0.991812
Total : 95 900€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 20 300€
Valeur du bien : 90 300€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63.4m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.65€ - 13.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 649€/mois
Loyer annuel estimé : 7789€/an
Fourchette totale : 485€ - 868€/mois
Fourchette annuelle : 5823€ - 10420€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 404,72 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :89 059 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-19 059€ (-21.4%)
Marge achat-revente :-6 841€ (-7.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :474,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 502,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 591,04€
Coût de l'assurance :8 391,25€
Taxe foncière : 778,92€/an
Soit par mois : 64,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 649,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 567,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :81,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - éléments datés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 300 €(320 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité).
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant mise à jour des éléments, peinture, plomberie et électricité).
  • Chambre:300€
    Peinture chambre: 12 m² × 25€/m² = 300€ (incluant peinture murs et plafonds).
  • Salon:500€
    Peinture salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant peinture murs et plafonds).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Elbeuf (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 789 €/an
Calcul : 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 219 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 336 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 779 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 634 €
Revenus locatifs : +7 789 €
Charges déductibles : -24 634 €
Résultat foncier Année 1 : -16 844 €(Déficit de 16 844 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 144 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 334 €/an
Revenus locatifs : +7 789 €
Charges déductibles : -4 334 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 456 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6144.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 789 €24 637 €3 222 €-16 848 €10 700 €6 148 €6 148 €
27 945 €4 251 €3 137 €3 694 €--2 454 €
38 104 €4 163 €3 048 €3 941 €---
48 266 €4 071 €2 957 €4 195 €---
58 431 €3 976 €2 862 €4 455 €---
68 600 €3 878 €2 764 €4 721 €---
78 772 €3 777 €2 662 €4 995 €---
88 947 €3 672 €2 558 €5 275 €---
99 126 €3 564 €2 449 €5 563 €---
109 309 €3 451 €2 337 €5 857 €---
119 495 €3 335 €2 221 €6 160 €---
129 685 €3 215 €2 101 €6 470 €---
139 879 €3 091 €1 976 €6 788 €---
1410 076 €2 962 €1 848 €7 114 €---
1510 278 €2 829 €1 715 €7 449 €---
1610 483 €2 692 €1 577 €7 792 €---
1710 693 €2 549 €1 435 €8 144 €---
1810 907 €2 402 €1 287 €8 505 €---
1911 125 €2 250 €1 135 €8 875 €---
2011 347 €2 092 €977 €9 256 €---
2111 574 €1 929 €814 €9 646 €---
2211 806 €1 760 €646 €10 046 €---
2312 042 €1 586 €471 €10 456 €---
2412 283 €1 405 €290 €10 878 €---
2512 528 €1 218 €104 €11 310 €---
TOTAL249 491 €94 755 €46 591 €154 735 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 735 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 789 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 636 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 636 €-3 210 €+4 846 €
2+1 636 €0 €+1 636 €
3+1 636 €+446 €+1 190 €
4+1 636 €+1 258 €+378 €
5+1 636 €+1 336 €+300 €
6+1 636 €+1 416 €+220 €
7+1 636 €+1 498 €+138 €
8+1 636 €+1 583 €+53 €
9+1 636 €+1 669 €-33 €
10+1 636 €+1 757 €-121 €
11+1 636 €+1 848 €-212 €
12+1 636 €+1 941 €-305 €
13+1 636 €+2 036 €-400 €
14+1 636 €+2 134 €-498 €
15+1 636 €+2 235 €-599 €
16+1 636 €+2 338 €-702 €
17+1 636 €+2 443 €-807 €
18+1 636 €+2 551 €-915 €
19+1 636 €+2 663 €-1 027 €
20+1 636 €+2 777 €-1 141 €
21+1 636 €+2 894 €-1 258 €
22+1 636 €+3 014 €-1 378 €
23+1 636 €+3 137 €-1 501 €
24+1 636 €+3 263 €-1 627 €
25+1 636 €+3 393 €-1 757 €
Total+40 900 €+46 421 €+-5 521 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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