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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBelvédère (06)
Surface98.2m²
Coût Total266 050€
Loyer Annuel19 259€
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois+49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 98.2 m²
Prix au m² : 1 985,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 3 chambres, Terrasse, Exposition est, Pas de balcon

Sur la commune de Belvédère - Découvrez cette charmante maison de village de 98.25m² habitables, sur trois niveaux, avec terrasse couverte et superbe vue - La maison est composée d'un beau séjour avec cheminée insert et mezzanine, un balcon/ terrasse couvert bénéficiant d'une superbe vue, une cuisine ouverte aménagée et équipée, trois chambres ayant chacune leur propre salle de bain ou salle de douche avec wc, un très grand atelier de 24m², une grande cave.

Ville : Belvédère
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06450
Coordonnées : 44.062624, 7.365460
Total : 266 050€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 55 450€
Valeur du bien : 250 450€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98.2m²
Loyer prédit : 16.34€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 27.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1605€/mois
Loyer annuel estimé : 19259€/an
Fourchette totale : 961€ - 2679€/mois
Fourchette annuelle : 11538€ - 32147€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 12.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 666,67 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :360 067 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :-165 067€ (-45.8%)
Marge achat-revente :94 017€ (26.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 317,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :77,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 395,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 254,92€
Coût de l'assurance :23 279,38€
Taxe foncière : 1 925,89€/an
Soit par mois : 160,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 604,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 555,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :49,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 98.2 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine intégrée avec nouveaux éléments et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 450 €(565 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€/système = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€/fenêtre = 9 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€/unité = 3 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8 000€/salle de bain = 8 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 18 000€/cuisine = 18 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belvédère (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 605 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 259 €/an
Calcul : 1 605 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 931 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 050 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 931 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 926 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 238 €
Revenus locatifs : +19 259 €
Charges déductibles : -67 238 €
Résultat foncier Année 1 : -47 979 €(Déficit de 47 979 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 579 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 788 €/an
Revenus locatifs : +19 259 €
Charges déductibles : -11 788 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 471 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26578.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 259 €67 246 €8 939 €-47 987 €21 400 €26 587 €26 587 €
219 644 €11 559 €8 702 €8 085 €--18 502 €
320 037 €11 313 €8 456 €8 724 €--9 779 €
420 438 €11 059 €8 202 €9 378 €--401 €
520 846 €10 797 €7 940 €10 050 €---
621 263 €10 525 €7 668 €10 739 €---
721 689 €10 243 €7 386 €11 445 €---
822 122 €9 952 €7 095 €12 170 €---
922 565 €9 651 €6 794 €12 913 €---
1023 016 €9 340 €6 483 €13 676 €---
1123 476 €9 018 €6 161 €14 459 €---
1223 946 €8 684 €5 827 €15 262 €---
1324 425 €8 340 €5 483 €16 085 €---
1424 913 €7 983 €5 126 €16 930 €---
1525 412 €7 614 €4 757 €17 798 €---
1625 920 €7 232 €4 375 €18 688 €---
1726 438 €6 837 €3 980 €19 601 €---
1826 967 €6 428 €3 571 €20 539 €---
1927 506 €6 006 €3 149 €21 501 €---
2028 057 €5 568 €2 711 €22 488 €---
2128 618 €5 116 €2 259 €23 502 €---
2229 190 €4 648 €1 791 €24 542 €---
2329 774 €4 164 €1 307 €25 610 €---
2430 369 €3 663 €806 €26 707 €---
2530 977 €3 144 €287 €27 832 €---
TOTAL616 867 €256 131 €129 255 €360 736 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 360 736 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 259 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 044 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 044 €-6 420 €+10 464 €
2+4 044 €0 €+4 044 €
3+4 044 €0 €+4 044 €
4+4 044 €0 €+4 044 €
5+4 044 €+2 895 €+1 149 €
6+4 044 €+3 222 €+822 €
7+4 044 €+3 434 €+610 €
8+4 044 €+3 651 €+393 €
9+4 044 €+3 874 €+170 €
10+4 044 €+4 103 €-59 €
11+4 044 €+4 338 €-294 €
12+4 044 €+4 578 €-534 €
13+4 044 €+4 826 €-782 €
14+4 044 €+5 079 €-1 035 €
15+4 044 €+5 339 €-1 295 €
16+4 044 €+5 606 €-1 562 €
17+4 044 €+5 880 €-1 836 €
18+4 044 €+6 162 €-2 118 €
19+4 044 €+6 450 €-2 406 €
20+4 044 €+6 746 €-2 702 €
21+4 044 €+7 051 €-3 007 €
22+4 044 €+7 363 €-3 319 €
23+4 044 €+7 683 €-3 639 €
24+4 044 €+8 012 €-3 968 €
25+4 044 €+8 350 €-4 306 €
Total+101 100 €+108 221 €+-7 121 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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