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Maison à vendre

VilleFerté-Alais (91)
Surface95
Coût Total228 670
Loyer Annuel15 244
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-56
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 568,42 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine ouverte, 4 chambres, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Non meublé

Maison de ville pleine de charme, à deux pas du RER D et des commerces !

Découvrez cette agréable maison d'environ 95 m² habitables, idéalement située, à quelques pas des commerces et du RER D. Son agencement sur trois niveaux offre un espace de vie confortable et fonctionnel.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez une entrée accueillante, une salle à manger conviviale ouverte sur une cuisine aménagée, ainsi qu'une chambre pratique.

Le premier étage dessert deux chambres supplémentaires, une salle de bains et des toilettes séparées.

Le deuxième étage vous séduira avec une grande chambre mansardée d'environ 30 m², agrémentée de poutres apparentes, offrant un espace unique et chaleureux.

Profitez également d'une courette de 20m², idéale pour un petit espace extérieur facile à entretenir.

Ne manquez pas cette opportunité de vivre au cœur de Maisse avec toutes les commodités à portée de main ! Contactez-nous pour une visite.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques hhtp://www.georisques.gouv.fr Honoraires charge vendeurs

Ville : Ferté-Alais
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91590
Coordonnées : 48.481790, 2.356210
Total : 228 670
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 67 750
Valeur du bien : 216 750
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95
Loyer prédit : 13.37€/m²/mois
Fourchette : 10.99€ - 16.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1270€/mois
Loyer annuel estimé : 15244€/an
Fourchette totale : 1044€ - 1546€/mois
Fourchette annuelle : 12529€ - 18549€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 989,69 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :284 021
Prix d'achat :149 000
Décote à l'achat :-135 021 (-47.5%)
Marge achat-revente :55 351€ (19.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 670
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 132,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :66,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 199,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 094,61
Coût de l'assurance :20 008,63
Taxe foncière : 1 524,44€/an
Soit par mois : 127,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 270,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 326,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: entière maison
Raison: Assurer la sécurité et le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 750(713 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 650
    Isolation toiture/combles: 95 m² × 70€/m² = 6650€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:6 600
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine complète:10 500
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10500€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:7 500
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 7500€ = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation chambres (4 pièces):13 800
    Rénovation chambres: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (parquet) + 60 m² × 30€/m² = 1800€ (peinture) + main d'œuvre: 3000€ = 8400€
  • Rafraîchissement salon:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes électricité:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes plomberie:7 000
    Mise aux normes plomberie: 1 maison entière × 7000€ = 7000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-Alais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 250✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 270 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 244 €/an
Calcul : 1 270 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 676 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 670 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 524 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 751
Revenus locatifs : +15 244
Charges déductibles : -77 751
Résultat foncier Année 1 : -62 506(Déficit de 62 506 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 106
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 001 €/an
Revenus locatifs : +15 244
Charges déductibles : -10 001
Résultat foncier Années 2+ : 5 244 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41106.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 24477 7587 683-62 51421 400 €41 114 €41 114 €
215 5499 8047 4795 745--35 368 €
315 8609 5937 2686 267--29 101 €
416 1789 3757 0506 803--22 298 €
516 5019 1496 8247 352--14 946 €
616 8318 9156 5907 916--7 030 €
717 1688 6736 3498 494---
817 5118 4236 0989 088---
917 8618 1655 8409 697---
1018 2197 8975 57210 322---
1118 5837 6205 29510 963---
1218 9557 3335 00911 621---
1319 3347 0374 71212 297---
1419 7206 7304 40612 990---
1520 1156 4134 08813 701---
1620 5176 0853 76014 432---
1720 9275 7463 42115 182---
1821 3465 3943 07015 952---
1921 7735 0312 70616 742---
2022 2084 6552 33017 553---
2122 6524 2661 94218 386---
2223 1053 8641 53919 241---
2323 5683 4481 12320 120---
2424 0393 01769221 022---
2524 5202 57224721 948---
TOTAL488 284236 964111 095251 32021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 251 320
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 244 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 201 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 201-6 420+9 621
2+3 2010+3 201
3+3 2010+3 201
4+3 2010+3 201
5+3 2010+3 201
6+3 2010+3 201
7+3 201+439+2 762
8+3 201+2 726+475
9+3 201+2 909+292
10+3 201+3 097+104
11+3 201+3 289-88
12+3 201+3 486-285
13+3 201+3 689-488
14+3 201+3 897-696
15+3 201+4 110-909
16+3 201+4 330-1 129
17+3 201+4 555-1 354
18+3 201+4 785-1 584
19+3 201+5 023-1 822
20+3 201+5 266-2 065
21+3 201+5 516-2 315
22+3 201+5 772-2 571
23+3 201+6 036-2 835
24+3 201+6 307-3 106
25+3 201+6 584-3 383
Total+80 025+75 396+4 629
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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