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Détails du bien

Bien expiré
VilleCholet (49)
Surface315m²
Coût Total510 632€
Loyer Annuel43 557€
Rentabilité8.53%
Cashflow/mois+637€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 426 400 €
Surface : 315 m²
Prix au m² : 1 353,65 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Total : 510 632€
Prix d'acquisition : 426 400€
Travaux : 50 120€
Valeur du bien : 476 520€
Frais de notaire : 34 112€
Coût estimé : 34 112€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 315m²
Loyer prédit : 11.52€/m²/mois
Fourchette : 9.16€ - 14.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 3630€/mois
Loyer annuel estimé : 43557€/an
Fourchette totale : 2885€ - 4566€/mois
Fourchette annuelle : 34623€ - 54796€/an
Rentabilité brute :8.53%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 10.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 173,91 €/m²
Basé sur :223 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :684 782 €
Prix d'achat :426 400 €
Décote à l'achat :-258 382€ (-37.7%)
Marge achat-revente :174 150€ (25.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :510 632€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 501,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :127,66€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 629,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :239 938,16€
Coût de l'assurance :38 297,40€
Taxe foncière : 4 355,72€/an
Soit par mois : 362,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 629,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 992,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :637,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 315 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 39 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 315 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre sous combles
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds des salons
Quantité: 55 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 120 €(159 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 700€
    Fenêtres double vitrage: 39 fenêtres × 300€ = 11700€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:18 900€
    Isolation combles: 315 m² × 60€/m² = 18900€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:320€
    Peinture salle de bain: 8 m² × 40€/m² = 320€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 200€
    Peinture salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 630 €/mois
Revenus locatifs annuels : 43 557 €/an
Calcul : 3 630 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 634 €/an
Base de calcul : Emprunt de 510 632 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 532 €/an
Calcul : 128 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 356 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 641 €
Revenus locatifs : +43 557 €
Charges déductibles : -72 641 €
Résultat foncier Année 1 : -29 084 €(Déficit de 29 084 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 684 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 521 €/an
Revenus locatifs : +43 557 €
Charges déductibles : -22 521 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 036 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7683.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 426 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 277 160 €(65% de 426 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 079 €/an
Calcul : 277 160 € × 3,636% = 10 079 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
143 557 €72 657 €16 650 €-29 100 €21 400 €7 700 €7 700 €
244 428 €22 089 €16 202 €22 339 €---
345 317 €21 626 €15 739 €23 691 €---
446 223 €21 148 €15 260 €25 076 €---
547 148 €20 653 €14 766 €26 495 €---
648 091 €20 142 €14 254 €27 949 €---
749 052 €19 614 €13 726 €29 439 €---
850 034 €19 068 €13 180 €30 966 €---
951 034 €18 503 €12 616 €32 531 €---
1052 055 €17 920 €12 033 €34 135 €---
1153 096 €17 317 €11 430 €35 779 €---
1254 158 €16 694 €10 807 €37 463 €---
1355 241 €16 051 €10 163 €39 190 €---
1456 346 €15 385 €9 498 €40 961 €---
1557 473 €14 698 €8 810 €42 775 €---
1658 622 €13 987 €8 099 €44 635 €---
1759 795 €13 252 €7 365 €46 542 €---
1860 991 €12 493 €6 606 €48 497 €---
1962 210 €11 709 €5 821 €50 502 €---
2063 455 €10 898 €5 010 €52 557 €---
2164 724 €10 060 €4 172 €54 664 €---
2266 018 €9 194 €3 306 €56 824 €---
2367 339 €8 299 €2 411 €59 040 €---
2468 685 €7 374 €1 486 €61 312 €---
2570 059 €6 417 €530 €63 642 €---
TOTAL1 395 150 €437 249 €239 938 €957 901 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 957 901 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 43 557 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 147 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 147 €-6 420 €+15 567 €
2+9 147 €+4 392 €+4 755 €
3+9 147 €+7 107 €+2 040 €
4+9 147 €+7 523 €+1 624 €
5+9 147 €+7 948 €+1 199 €
6+9 147 €+8 385 €+762 €
7+9 147 €+8 832 €+315 €
8+9 147 €+9 290 €-143 €
9+9 147 €+9 759 €-612 €
10+9 147 €+10 240 €-1 093 €
11+9 147 €+10 734 €-1 587 €
12+9 147 €+11 239 €-2 092 €
13+9 147 €+11 757 €-2 610 €
14+9 147 €+12 288 €-3 141 €
15+9 147 €+12 833 €-3 686 €
16+9 147 €+13 391 €-4 244 €
17+9 147 €+13 963 €-4 816 €
18+9 147 €+14 549 €-5 402 €
19+9 147 €+15 151 €-6 004 €
20+9 147 €+15 767 €-6 620 €
21+9 147 €+16 399 €-7 252 €
22+9 147 €+17 047 €-7 900 €
23+9 147 €+17 712 €-8 565 €
24+9 147 €+18 394 €-9 247 €
25+9 147 €+19 092 €-9 945 €
Total+228 675 €+287 370 €+-58 695 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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