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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Céré (46)
Surface105m²
Coût Total132 300€
Loyer Annuel10 956€
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois+129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 047,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé au 2 € étage, ce plateau offre un fort potentiel d'aménagement. Il peut être transformé en un vaste appartement de plus de 102 m² ou configuré en un T3 complété par un studio indépendant d'environ 28 m², selon vos besoins ou votre projet locatif. Le grenier de 70 m², inclus dans le lot, constitue un espace supplémentaire rare, idéal pour du rangement, un atelier ou un futur aménagement.

L'ensemble séduit par sa luminosité remarquable et ses beaux volumes, offrant de nombreuses possibilités d'agencement. La création d'une cuisine est à prévoir, laissant libre cours à vos envies pour concevoir un intérieur à votre image.

Une belle opportunité pour un projet de résidence principale ou d'investissement.

Ville : Saint-Céré
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46400
Total : 132 300€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 13 500€
Valeur du bien : 123 500€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 8.69€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 913€/mois
Loyer annuel estimé : 10956€/an
Fourchette totale : 760€ - 1097€/mois
Fourchette annuelle : 9116€ - 13167€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :6.89% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :653,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :38,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 692,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 852,31€
Coût de l'assurance :11 576,25€
Taxe foncière : 1 095,57€/an
Soit par mois : 91,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 912,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 783,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :129,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 52 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 52 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 500 €(129 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant installation)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 913 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 956 €/an
Calcul : 913 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 415 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 300 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 463 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 096 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 473 €
Revenus locatifs : +10 956 €
Charges déductibles : -19 473 €
Résultat foncier Année 1 : -8 518 €(Déficit de 8 518 €)
Imputable sur revenu global : 8 518 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 973 €/an
Revenus locatifs : +10 956 €
Charges déductibles : -5 973 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 982 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 956 €19 478 €4 419 €-8 522 €8 522 €--
211 175 €5 860 €4 301 €5 315 €---
311 398 €5 738 €4 180 €5 660 €---
411 626 €5 612 €4 054 €6 014 €---
511 859 €5 482 €3 924 €6 377 €---
612 096 €5 348 €3 789 €6 748 €---
712 338 €5 208 €3 650 €7 130 €---
812 585 €5 064 €3 506 €7 520 €---
912 836 €4 915 €3 357 €7 921 €---
1013 093 €4 761 €3 202 €8 332 €---
1113 355 €4 602 €3 043 €8 753 €---
1213 622 €4 437 €2 878 €9 185 €---
1313 894 €4 266 €2 708 €9 628 €---
1414 172 €4 090 €2 531 €10 082 €---
1514 456 €3 907 €2 349 €10 548 €---
1614 745 €3 719 €2 160 €11 026 €---
1715 040 €3 524 €1 965 €11 516 €---
1815 341 €3 322 €1 763 €12 019 €---
1915 647 €3 113 €1 554 €12 535 €---
2015 960 €2 897 €1 338 €13 064 €---
2116 280 €2 673 €1 115 €13 606 €---
2216 605 €2 442 €884 €14 163 €---
2316 937 €2 203 €645 €14 734 €---
2417 276 €1 956 €397 €15 320 €---
2517 622 €1 700 €142 €15 921 €---
TOTAL350 914 €116 318 €63 852 €234 596 €8 522 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 557 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 596 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 956 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 301 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 301 €-2 557 €+4 858 €
2+2 301 €+1 594 €+707 €
3+2 301 €+1 698 €+603 €
4+2 301 €+1 804 €+497 €
5+2 301 €+1 913 €+388 €
6+2 301 €+2 025 €+276 €
7+2 301 €+2 139 €+162 €
8+2 301 €+2 256 €+45 €
9+2 301 €+2 376 €-75 €
10+2 301 €+2 500 €-199 €
11+2 301 €+2 626 €-325 €
12+2 301 €+2 756 €-455 €
13+2 301 €+2 888 €-587 €
14+2 301 €+3 025 €-724 €
15+2 301 €+3 165 €-864 €
16+2 301 €+3 308 €-1 007 €
17+2 301 €+3 455 €-1 154 €
18+2 301 €+3 606 €-1 305 €
19+2 301 €+3 760 €-1 459 €
20+2 301 €+3 919 €-1 618 €
21+2 301 €+4 082 €-1 781 €
22+2 301 €+4 249 €-1 948 €
23+2 301 €+4 420 €-2 119 €
24+2 301 €+4 596 €-2 295 €
25+2 301 €+4 776 €-2 475 €
Total+57 525 €+70 379 €+-12 854 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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