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Appartement à vendre

VilleAubergenville (78)
Surface50m²
Coût Total161 080€
Loyer Annuel11 205€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 108 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 2 160 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, 1 chambre, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition sud, Pas de cave

Centre ville à pied pour cet appartement de 2 pièces dans environnement verdoyant et arboré. Il vous offrira un séjour lumineux exposé sud avec balcon, grande cuisine, une chambres, salle de bains, wc séparés et de nombreux rangements. Acces rapide gare, future gare RER E. Eau et chauffage inclus dans les charges. Idéal 1er achat

Ville : Aubergenville
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78410
Coordonnées : 48.958267, 1.860234
Total : 161 080€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 44 440€
Valeur du bien : 152 440€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 18.68€/m²/mois
Fourchette : 16.02€ - 21.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 934€/mois
Loyer annuel estimé : 11205€/an
Fourchette totale : 801€ - 1088€/mois
Fourchette annuelle : 9614€ - 13061€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 902,1 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 105 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :+12 895€ (+13.6%)
Marge achat-revente :-65 975€ (-69.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :802,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :59,06€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 861,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 547,43€
Coût de l'assurance :17 718,80€
Taxe foncière : 1 120,55€/an
Soit par mois : 93,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 933,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 954,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 440 €(889 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 100€
    Chaudière à condensation: 1 système: 4000€ + Main d'œuvre: 1100€ = 5100€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:15 500€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ + Main d'œuvre: 500€ = 7500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres:420€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 35€/m² = 420€
  • Salon:420€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 35€/m² = 420€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubergenville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 934 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 205 €/an
Calcul : 934 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 487 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 080 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 709 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 121 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 756 €
Revenus locatifs : +11 205 €
Charges déductibles : -51 756 €
Résultat foncier Année 1 : -40 551 €(Déficit de 40 551 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 151 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 316 €/an
Revenus locatifs : +11 205 €
Charges déductibles : -7 316 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 889 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19150.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 205 €51 762 €5 492 €-40 556 €21 400 €19 156 €19 156 €
211 430 €7 177 €5 347 €4 253 €--14 903 €
311 658 €7 027 €5 198 €4 631 €--10 272 €
411 891 €6 872 €5 042 €5 020 €--5 252 €
512 129 €6 711 €4 882 €5 418 €---
612 372 €6 545 €4 715 €5 827 €---
712 619 €6 373 €4 543 €6 247 €---
812 872 €6 195 €4 365 €6 677 €---
913 129 €6 010 €4 181 €7 119 €---
1013 392 €5 819 €3 990 €7 572 €---
1113 659 €5 622 €3 793 €8 038 €---
1213 933 €5 417 €3 588 €8 515 €---
1314 211 €5 206 €3 377 €9 005 €---
1414 495 €4 987 €3 157 €9 509 €---
1514 785 €4 760 €2 931 €10 025 €---
1615 081 €4 525 €2 696 €10 556 €---
1715 383 €4 283 €2 453 €11 100 €---
1815 690 €4 031 €2 202 €11 659 €---
1916 004 €3 771 €1 942 €12 233 €---
2016 324 €3 502 €1 672 €12 823 €---
2116 651 €3 223 €1 394 €13 428 €---
2216 984 €2 934 €1 105 €14 049 €---
2317 323 €2 636 €807 €14 688 €---
2417 670 €2 327 €497 €15 343 €---
2518 023 €2 007 €177 €16 017 €---
TOTAL358 915 €169 720 €79 547 €189 195 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 195 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 205 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 353 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 353 €-6 420 €+8 773 €
2+2 353 €0 €+2 353 €
3+2 353 €0 €+2 353 €
4+2 353 €0 €+2 353 €
5+2 353 €+50 €+2 303 €
6+2 353 €+1 748 €+605 €
7+2 353 €+1 874 €+479 €
8+2 353 €+2 003 €+350 €
9+2 353 €+2 136 €+217 €
10+2 353 €+2 272 €+81 €
11+2 353 €+2 411 €-58 €
12+2 353 €+2 555 €-202 €
13+2 353 €+2 702 €-349 €
14+2 353 €+2 853 €-500 €
15+2 353 €+3 008 €-655 €
16+2 353 €+3 167 €-814 €
17+2 353 €+3 330 €-977 €
18+2 353 €+3 498 €-1 145 €
19+2 353 €+3 670 €-1 317 €
20+2 353 €+3 847 €-1 494 €
21+2 353 €+4 028 €-1 675 €
22+2 353 €+4 215 €-1 862 €
23+2 353 €+4 406 €-2 053 €
24+2 353 €+4 603 €-2 250 €
25+2 353 €+4 805 €-2 452 €
Total+58 825 €+56 759 €+2 066 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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