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BARBEZIEUX CENTRE MAISON AVEC JARDIN

Bien expiré
VilleBarbezieux-Saint-Hilaire (16)
Surface149m²
Coût Total181 270€
Loyer Annuel13 399€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 250 €
Surface : 149 m²
Prix au m² : 793,62 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

BARBEZIEUX (16) - Au coeur de Barbezieux, à quelques pas des commerces et services. Cette maison de ville à rénover développe environ 149 m2 habitables sur trois niveaux. Sur l'arrière, grand jardin de 400 m2, véritable atout en plein centre. La bâtisse en pierre est à reprendre entièrement. Le rez-de-chaussée propose une entrée, un séjour et une cuisine qui s'ouvre sur la terrasse. Les deux autres niveaux offrent six chambres. Les volumes permettent d'imaginer une configuration familiale, un projet locatif ou un aménagement plus contemporain. Le jardin généreux est piscinable. Il accueille une petite dépendance avec une ancienne bugeaie charentaise. C'est plein de charme et propice à une restauration authentique. Grand garage attenant d'environ 40 m2 avec grenier en mezzanine. Ce bien rare en centre-ville, avec son jardin et son potentiel, est propice à un projet de rénovation mêlant caractère et confort.

  • http://www.monnimmo.com/fr/honoraires-de-l-agence-45
Ville : Barbezieux-Saint-Hilaire
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16300
Coordonnées : 45.470342, -0.158669
Total : 181 270€
Prix d'acquisition : 118 250€
Travaux : 53 560€
Valeur du bien : 171 810€
Frais de notaire : 9 460€
Coût estimé : 9 460€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149m²
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1117€/mois
Loyer annuel estimé : 13399€/an
Fourchette totale : 869€ - 1434€/mois
Fourchette annuelle : 10430€ - 17213€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :904,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :52,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 957,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 099,93€
Coût de l'assurance :15 861,12€
Taxe foncière : 1 339,93€/an
Soit par mois : 111,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 116,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 069,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :47,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 271 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 149 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite des améliorations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: 20-22 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, évacuations fonctionnelles
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 560 €(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 460€
    Isolation toiture/combles: 149 m² × 40€/m² = 5960€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:22 100€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1200€/fenêtre = 21600€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 117 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 399 €/an
Calcul : 1 117 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 211 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 270 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 634 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 340 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 745 €
Revenus locatifs : +13 399 €
Charges déductibles : -61 745 €
Résultat foncier Année 1 : -48 346 €(Déficit de 48 346 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 946 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 185 €/an
Revenus locatifs : +13 399 €
Charges déductibles : -8 185 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 214 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26945.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 863 €(65% de 118 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 795 €/an
Calcul : 76 863 € × 3,636% = 2 795 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 399 €61 751 €6 217 €-48 352 €21 400 €26 952 €26 952 €
213 667 €8 028 €6 053 €5 640 €--21 312 €
313 941 €7 858 €5 884 €6 082 €--15 230 €
414 219 €7 683 €5 709 €6 536 €--8 694 €
514 504 €7 502 €5 527 €7 002 €--1 691 €
614 794 €7 314 €5 339 €7 480 €---
715 090 €7 119 €5 145 €7 970 €---
815 392 €6 918 €4 944 €8 474 €---
915 699 €6 710 €4 735 €8 990 €---
1016 013 €6 494 €4 519 €9 520 €---
1116 334 €6 270 €4 296 €10 063 €---
1216 660 €6 039 €4 065 €10 621 €---
1316 994 €5 800 €3 825 €11 194 €---
1417 333 €5 552 €3 578 €11 781 €---
1517 680 €5 295 €3 321 €12 385 €---
1618 034 €5 030 €3 055 €13 004 €---
1718 394 €4 755 €2 780 €13 639 €---
1818 762 €4 470 €2 496 €14 292 €---
1919 137 €4 175 €2 201 €14 962 €---
2019 520 €3 870 €1 896 €15 650 €---
2119 911 €3 554 €1 580 €16 356 €---
2220 309 €3 227 €1 253 €17 081 €---
2320 715 €2 889 €915 €17 826 €---
2421 129 €2 538 €564 €18 591 €---
2521 552 €2 176 €201 €19 376 €---
TOTAL429 183 €193 019 €90 100 €236 164 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 164 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 399 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 814 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 814 €-6 420 €+9 234 €
2+2 814 €0 €+2 814 €
3+2 814 €0 €+2 814 €
4+2 814 €0 €+2 814 €
5+2 814 €0 €+2 814 €
6+2 814 €+1 737 €+1 077 €
7+2 814 €+2 391 €+423 €
8+2 814 €+2 542 €+272 €
9+2 814 €+2 697 €+117 €
10+2 814 €+2 856 €-42 €
11+2 814 €+3 019 €-205 €
12+2 814 €+3 186 €-372 €
13+2 814 €+3 358 €-544 €
14+2 814 €+3 534 €-720 €
15+2 814 €+3 715 €-901 €
16+2 814 €+3 901 €-1 087 €
17+2 814 €+4 092 €-1 278 €
18+2 814 €+4 288 €-1 474 €
19+2 814 €+4 489 €-1 675 €
20+2 814 €+4 695 €-1 881 €
21+2 814 €+4 907 €-2 093 €
22+2 814 €+5 124 €-2 310 €
23+2 814 €+5 348 €-2 534 €
24+2 814 €+5 577 €-2 763 €
25+2 814 €+5 813 €-2 999 €
Total+70 350 €+70 849 €+-499 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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