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Détails du bien

VilleFleurance (32)
Surface48.5m²
Coût Total93 360€
Loyer Annuel4 518€
Rentabilité4.84%
Cashflow/mois-160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 48.5 m²
Prix au m² : 948,45 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif

MANDAT CONFIANCE - FLEURANCE - LOCAL COMMERCIAL. Situé au cœur de Fleurance, ce local commercial en RDC lumineux de 48.50 m² intégré à une petite co-propriété, est idéal pour développer une activité tout en profitant d'un cadre résidentiel. Vous apprécierez la proximité immédiate du passage de la RN21 et de ses parkings de stationnement. N' hésitez pas à contacter votre agence CENTURY 21 à FLEURANCE au 05 62 64 24 00. Bien proposé par Nicolas VITALI EI, agent commercial (RSAC 793480161) - https://www.century21-jv-fleurance.com/mentions_legales/

Ville : Fleurance
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32500
Coordonnées : 43.849159, 0.663869
Total : 93 360€
Prix d'acquisition : 46 000€
Travaux : 43 680€
Valeur du bien : 89 680€
Frais de notaire : 3 680€
Coût estimé : 3 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48.5m²
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 6.15€ - 9.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 377€/mois
Loyer annuel estimé : 4518€/an
Fourchette totale : 298€ - 475€/mois
Fourchette annuelle : 3580€ - 5703€/an
Rentabilité brute :4.84%
Fourchette de rentabilité :3.83% - 6.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 395,3 €/m²
Basé sur :98 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 672 €
Prix d'achat :46 000 €
Décote à l'achat :-21 672€ (-32.0%)
Marge achat-revente :-25 688€ (-38.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :464,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :34,23€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 499,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 104,72€
Coût de l'assurance :10 269,60€
Taxe foncière : 451,82€/an
Soit par mois : 37,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 376,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 536,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-160,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur ou chaudière à condensation) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 48.5 m²
Raison: DPE F - Local commercial - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Local commercial - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Local commercial - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 3 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage ou remplacement du carrelage si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 680 €(901 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 680€
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² carrelage × 60€/m² = 180€, Douche: 1 unité × 2000€ = 2000€, Lavabo: 1 unité × 600€ = 600€, WC: 1 unité × 400€ = 400€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:800€
    Peinture murs et plafonds: 8 m² × 30€/m² = 240€, Parquet flottant: 8 m² × 50€/m² = 400€, Main d'œuvre: 160€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fleurance (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 377 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 518 €/an
Calcul : 377 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 180 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 360 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 452 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 723 €
Revenus locatifs : +4 518 €
Charges déductibles : -47 723 €
Résultat foncier Année 1 : -43 205 €(Déficit de 43 205 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 805 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 043 €/an
Revenus locatifs : +4 518 €
Charges déductibles : -4 043 €
Résultat foncier Années 2+ : 475 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21804.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900 €(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 518 €47 726 €3 183 €-43 208 €21 400 €21 808 €21 808 €
24 609 €3 962 €3 099 €647 €--21 161 €
34 701 €3 875 €3 012 €826 €--20 335 €
44 795 €3 785 €2 922 €1 010 €--19 326 €
54 891 €3 692 €2 829 €1 199 €--18 127 €
64 988 €3 596 €2 733 €1 393 €--16 734 €
75 088 €3 496 €2 633 €1 592 €--15 142 €
85 190 €3 393 €2 530 €1 797 €--13 345 €
95 294 €3 286 €2 423 €2 008 €--11 337 €
105 400 €3 175 €2 313 €2 224 €--9 112 €
115 508 €3 061 €2 198 €2 447 €--6 665 €
125 618 €2 942 €2 080 €2 676 €---
135 730 €2 820 €1 957 €2 911 €---
145 845 €2 693 €1 830 €3 152 €---
155 962 €2 561 €1 699 €3 400 €---
166 081 €2 425 €1 563 €3 656 €---
176 202 €2 284 €1 422 €3 918 €---
186 327 €2 139 €1 276 €4 188 €---
196 453 €1 988 €1 125 €4 465 €---
206 582 €1 832 €969 €4 750 €---
216 714 €1 670 €808 €5 043 €---
226 848 €1 503 €641 €5 345 €---
236 985 €1 330 €467 €5 655 €---
247 125 €1 151 €288 €5 974 €---
257 267 €965 €103 €6 302 €---
TOTAL144 718 €111 350 €46 105 €33 369 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 33 369 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 518 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +949 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+949 €-6 420 €+7 369 €
2+949 €0 €+949 €
3+949 €0 €+949 €
4+949 €0 €+949 €
5+949 €0 €+949 €
6+949 €0 €+949 €
7+949 €0 €+949 €
8+949 €0 €+949 €
9+949 €0 €+949 €
10+949 €0 €+949 €
11+949 €0 €+949 €
12+949 €+803 €+146 €
13+949 €+873 €+76 €
14+949 €+946 €+3 €
15+949 €+1 020 €-71 €
16+949 €+1 097 €-148 €
17+949 €+1 175 €-226 €
18+949 €+1 256 €-307 €
19+949 €+1 340 €-391 €
20+949 €+1 425 €-476 €
21+949 €+1 513 €-564 €
22+949 €+1 603 €-654 €
23+949 €+1 696 €-747 €
24+949 €+1 792 €-843 €
25+949 €+1 891 €-942 €
Total+23 725 €+12 010 €+11 715 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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