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Appartement - 3 pièce(s) - 73 m²

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface73
Coût Total97 480
Loyer Annuel7 420
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois-64
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 904,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Appartement T3 situé à Châteauroux. Ce bien immobilier offre une superficie habitable de 73 m², idéal pour une petite famille ou un couple à la recherche d'un espace confortable. L'appartement se compose de trois pièces, dont deux chambres spacieuses, parfaites pour accueillir des enfants ou pour aménager un bureau.Le séjour-salon, d'une superficie de 16,22 m², est un espace convivial où vous pourrez vous détendre ou recevoir vos amis. La cuisine, mesurant 9,96 m², est fonctionnelle et prête à être aménagée selon vos goûts. La salle de bains, d'une superficie de 3,35 m², complète cet appartement, offrant tout le nécessaire pour votre confort quotidien.Le chauffage est individuel, avec un système électrique par convecteurs, garantissant une chaleur agréable durant les mois les plus froids. L'appartement est situé au troisième étage d'une résidence avec ascenseur.En termes de commodités, cet appartement bénéficie d'un emplacement privilégié. À proximité, vous trouverez plusieurs supermarchés, dont L'Échoppe Bio et Bien-être, Lidl et ALDI, facilitant vos courses quotidiennes. Les familles apprécieront également la proximité des écoles maternelles et élémentaires, toutes situées à moins de 500 mètres.Pour les besoins de santé, plusieurs pharmacies sont accessibles à moins de 1000 mètres. De plus, des stations de recharge pour véhicules électriques sont disponibles à proximité, ce qui est un atout pour les propriétaires de voitures électriques.Enfin, pour les étudiants ou les professionnels, l'appartement est situé à moins de 2500 mètres de l'UFR de Lettres Orléans Antenne de Châteauroux et de l'Institut Universitaire de Technologie l'Indre, rendant cet emplacement idéal pour ceux qui recherchent un cadre de vie pratique et agréable. Un emplacement de parking est également inclus, ajoutant à la commodité de ce bien. Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir un appartement fonctionnel dans un quartier dynamique de Châteauroux.

Prix du bouquet : 66000.0 euros.

Numéro de mandat : 6605

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.822190, 1.699643
Total : 97 480
Prix d'acquisition : 66 000
Travaux : 26 200
Valeur du bien : 92 200
Frais de notaire : 5 280
Coût estimé : 5 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 618€/mois
Loyer annuel estimé : 7420€/an
Fourchette totale : 481€ - 795€/mois
Fourchette annuelle : 5771€ - 9540€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :475,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,62€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 503,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 185,29
Coût de l'assurance :8 285,80
Taxe foncière : 742,03€/an
Soit par mois : 61,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 117,33€/mois
Soit par an : 1 408,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 618,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 682,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 250 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique par convecteurs
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10m² pour 73 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine : nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain : nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et nombre de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 200(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:3 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:2 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:2 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Second œuvre - Électricité:500
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 618 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 420 €/an
Calcul : 618 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 137 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 480 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 742 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 408 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 818
Revenus locatifs : +7 420
Charges déductibles : -31 818
Résultat foncier Année 1 : -24 398(Déficit de 24 398 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 998
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 618 €/an
Revenus locatifs : +7 420
Charges déductibles : -5 618
Résultat foncier Années 2+ : 1 802 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2997.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 42031 8213 140-24 40121 400 €3 001 €3 001 €
27 5695 5363 0552 032--968 €
37 7205 4482 9672 272---
47 8745 3582 8762 517---
58 0325 2642 7832 768---
68 1935 1672 6863 025---
78 3565 0672 5863 289---
88 5244 9642 4833 559---
98 6944 8582 3763 837---
108 8684 7472 2664 121---
119 0454 6332 1524 412---
129 2264 5162 0344 710---
139 4114 3941 9135 016---
149 5994 2691 7875 330---
159 7914 1391 6585 652---
169 9874 0051 5245 982---
1710 1863 8671 3856 320---
1810 3903 7241 2426 667---
1910 5983 5761 0947 022---
2010 8103 4239427 387---
2111 0263 2667847 761---
2211 2473 1036218 144---
2311 4722 9344538 537---
2411 7012 7612798 941---
2511 9352 5811009 354---
TOTAL237 675133 42245 185104 25321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 253
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 420 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 558 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 558-6 420+7 978
2+1 5580+1 558
3+1 558+391+1 167
4+1 558+755+803
5+1 558+830+728
6+1 558+908+650
7+1 558+987+571
8+1 558+1 068+490
9+1 558+1 151+407
10+1 558+1 236+322
11+1 558+1 324+234
12+1 558+1 413+145
13+1 558+1 505+53
14+1 558+1 599-41
15+1 558+1 696-138
16+1 558+1 795-237
17+1 558+1 896-338
18+1 558+2 000-442
19+1 558+2 107-549
20+1 558+2 216-658
21+1 558+2 328-770
22+1 558+2 443-885
23+1 558+2 561-1 003
24+1 558+2 682-1 124
25+1 558+2 806-1 248
Total+38 950+31 276+7 674
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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