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Appartement 1 pièce 29 m²

VilleGaillon (27)
Surface29m²
Coût Total77 700€
Loyer Annuel4 667€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 29 m²
Prix au m² : 1 689,66 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 1 pièces

A VENDRE :

Dans une résidence calme et verdoyante, appartement de type studio situé au 3ème étage et comprenant une entrée avec placard, pièce de vie avec cuisine, salle de douche avec WC et placard, balcon. Une cave et un emplacement de parking extérieur. Charges de copropriété à l'année environ 1 389,32€ comprenant notamment la consommation d'eau chaude, d'eau froide et le chauffage au gaz de ville. Les honoraires sont à la charge du vendeur.

A visiter sans tarder. Référence annonce : 371831 Date de réalisation du diagnostic : 16/02/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 549 Charges prévisionnelles annuelles : 1389 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 500 € et 720 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Gaillon
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27600
Coordonnées : 49.155690, 1.352126
Total : 77 700€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 24 780€
Valeur du bien : 73 780€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 29m²
Loyer prédit : 13.41€/m²/mois
Fourchette : 11.32€ - 15.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 389€/mois
Loyer annuel estimé : 4667€/an
Fourchette totale : 328€ - 461€/mois
Fourchette annuelle : 3939€ - 5529€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 7.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 766 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :51 214 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-2 214€ (-4.3%)
Marge achat-revente :-26 486€ (-51.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :379,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 402,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 139,84€
Coût de l'assurance :6 798,75€
Taxe foncière : 466,72€/an
Soit par mois : 38,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 115,78€/mois
Soit par an : 1 389,32€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 388,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 556,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-167,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 29 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement partiel des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec installations fonctionnelles mais datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 780 €(854 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:2 700€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:780€
    Carrelage: 6 m² × 60€/m² = 360€, Main d'œuvre: 420€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gaillon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 389 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 667 €/an
Calcul : 389 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 508 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 272 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 467 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 389 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 416 €
Revenus locatifs : +4 667 €
Charges déductibles : -29 416 €
Résultat foncier Année 1 : -24 749 €(Déficit de 24 749 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 349 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 636 €/an
Revenus locatifs : +4 667 €
Charges déductibles : -4 636 €
Résultat foncier Années 2+ : 31 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3348.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 667 €29 418 €2 510 €-24 751 €21 400 €3 351 €3 351 €
24 761 €4 571 €2 443 €190 €--3 161 €
34 856 €4 500 €2 372 €355 €--2 806 €
44 953 €4 428 €2 300 €525 €--2 281 €
55 052 €4 353 €2 225 €699 €--1 582 €
65 153 €4 276 €2 148 €877 €--705 €
75 256 €4 196 €2 068 €1 060 €---
85 361 €4 114 €1 986 €1 248 €---
95 468 €4 028 €1 900 €1 440 €---
105 578 €3 940 €1 812 €1 637 €---
115 689 €3 849 €1 721 €1 840 €---
125 803 €3 755 €1 627 €2 048 €---
135 919 €3 658 €1 530 €2 261 €---
146 038 €3 558 €1 430 €2 480 €---
156 158 €3 454 €1 326 €2 704 €---
166 281 €3 347 €1 219 €2 935 €---
176 407 €3 236 €1 108 €3 171 €---
186 535 €3 122 €994 €3 413 €---
196 666 €3 004 €876 €3 662 €---
206 799 €2 882 €754 €3 918 €---
216 935 €2 755 €627 €4 180 €---
227 074 €2 625 €497 €4 449 €---
237 215 €2 490 €363 €4 725 €---
247 360 €2 351 €223 €5 008 €---
257 507 €2 208 €80 €5 299 €---
TOTAL149 492 €114 120 €36 140 €35 372 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 35 372 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 667 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +980 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+980 €-6 420 €+7 400 €
2+980 €0 €+980 €
3+980 €0 €+980 €
4+980 €0 €+980 €
5+980 €0 €+980 €
6+980 €0 €+980 €
7+980 €+106 €+874 €
8+980 €+374 €+606 €
9+980 €+432 €+548 €
10+980 €+491 €+489 €
11+980 €+552 €+428 €
12+980 €+614 €+366 €
13+980 €+678 €+302 €
14+980 €+744 €+236 €
15+980 €+811 €+169 €
16+980 €+880 €+100 €
17+980 €+951 €+29 €
18+980 €+1 024 €-44 €
19+980 €+1 099 €-119 €
20+980 €+1 175 €-195 €
21+980 €+1 254 €-274 €
22+980 €+1 335 €-355 €
23+980 €+1 417 €-437 €
24+980 €+1 502 €-522 €
25+980 €+1 590 €-610 €
Total+24 500 €+10 612 €+13 888 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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